Как передать объект незавершенного незарегистрированного строительства между учреждениями
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как передать объект незавершенного незарегистрированного строительства между учреждениями». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Е. Мещерякова отмечает, что «объект незавершенного строительства становится недвижимым имуществом с момента возникновения у него прочной связи с земельным участком» <3>.
Целый ряд правовых актов устанавливает случаи, когда на объекты незавершенного строительства может быть осуществлена государственная регистрация прав. Регистрация права собственности на такие объекты необходима только в том случае, если строительство приостановлено.
Следует иметь в виду, что ст. 550 ГК РФ не содержит требования государственной регистрации договоров продажи недвижимости (исключение составляют договоры купли-продажи жилых помещений). Возникает вопрос, следует ли регистрировать договор купли-продажи недостроенного жилого дома, то есть объекта незавершенного строительства.
Содержание:
Как правильно вести учет незавершенного строительства?
Рассмотрев кассационную жалобу О., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ установила основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Судебная практика признает недостроенные дома объектами недвижимости независимо от степени их готовности при наличии проектно-сметной, разрешительной документации на капитальное строение, с учетом возведенного фундамента, возможности завершения строительства и исключения признаков самовольной постройки.
Членами данных организаций вправе быть все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства).
Рассмотрим следующую ситуацию. Казенное учреждение планирует передать в рамках бюджетной деятельности затраты по незавершенному строительству и дебиторскую задолженность другому государственному заказчику (казенному учреждению), подведомственному тому же главному распорядителю, что и передающее учреждение.
Граждане участвуют в долевом строительстве многоквартирных домов с различными целями: от удовлетворения жилищной потребности до последующего получения прибыли от перепродажи жилого помещения, полученного в собственность.
Когда срок сдачи дома? Сколько по времени будут делать отделку? И когда получат разрешение на ввод в эксплуатацию?
В указанном документе содержится вывод о том, что незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации. В подтверждение этого приводится следующая ситуация.
Порядок регистрации объекта незавершенного строительства
Такой вывод подтверждается и судебной практикой, существовавшей еще до введения в действие Закона о регистрации. Президиум ВАС РФ в своем информационном письме привел дело, в решении по которому указано: «На участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без нанесения несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.
Из материалов дела усматривается, что истица заключила с ответчиком договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым истица, как соинвестор, приобретает право на получение в собственность конкретной квартиры. Возникновение права собственности на жилое помещение в строящемся доме, связано с выполнением участниками договора возложенных на них обязательств.
И почему вы сделали такой вывод? Может быть имеет место всего лишь отсрочка? Напоминаю, первая инстанция назначена на 09.12.14.
Капкан ЖСК — Жилищно-строительные кооперативы. Чем опасна покупка квартиры в новостройке по договору ЖСК.
Объекты незавершенного строительства
Данный договор регистрируется на основании определения арбитражного суда о переходе прав, о чем делается публикация (имеется в виду переход права). К приобретателю могут быть предъявлены требования только о передаче жилых помещений. Остальные кредиторы остаются в реестре требований кредиторов предыдущего застройщика.
Разрешение на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.
На наш взгляд, для установления момента возникновения объекта незавершенного строительства необходимо наличие особого юридического состава, который помимо приобретения объектом прочной связи с земельным участком включает также факт постановки объекта на кадастровый учет в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2007 г.
В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство.
Поскольку, как уже было отмечено выше, именно разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с п. 1 ст. 55 ГрК РФ является документом, который удостоверяет выполнение строительства в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
В этом смысле не может считаться объектом недвижимости оборудованная строительная площадка, проведение геодезических работ, строительство забора и т.д.
ВС однозначно указал, что отсутствие кадастрового паспорта на объект незавершенного строительства не является препятствием для включения его в состав имущества, подлежащего разделу между супругами, и признания на него права собственности.
О. обратилась в суд с иском о признании права собственности на незавершенный строительством дом, сославшись на то, что дом был возведен в период брака с С. за счет заемных банковских средств и социальной выплаты; отделочные работы в доме не закончены, истица не имеет возможности оформить право собственности на дом, так как разрешение на строительство выдано на имя С.
Теперь перейдем к вопросу о критериях отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимости. Мы полагаем, что эти критерии должны находиться в сфере архитектуры и строительства. Однако применительно к незавершенным объектам существует одна специфическая проблема, которая не характерна для объектов, строительство которых закончено.
Недостроенный дом с юридической точки зрения — это объект незавершенного строительства. Приведем и поясним одно из последних решений Верховного суда, которое поможет многим бывшим супругам в разделе недостроенной недвижимости.
Можно ли передать объект незавершенного строительства в аренду по предварительному договору и взимать плату за его использование? С какого времени арендатор может начать фактическое использование данного объекта?
Не любая недвижимость облагается налогом на имущество
Поэтому если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за его фактическим владельцем, нет препятствий сдавать объект в аренду по обычному договору аренды недвижимого имущества. Иными словами, нет причин, чтобы объект незавершенного строительства передавался в аренду именно по предварительному договору.
Отнесение незавершенных строительством объектов к недвижимости подтверждалось и судебной практикой, однако при этом оговаривалось при каких условиях это возможно.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Объект незавершенного строительства представляет собой вновь создаваемое недвижимое имущество, в связи с чем, в силу ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) право собственности на такое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.
Как оформить недострой в собственность?
В соответствии со ст. 130 ГК РФ незавершенный строительством объект определен как объект недвижимости. В то же время, законодатель не отнес незавершенный строительством объект ни к зданию, ни к сооружению, определяя его как самостоятельную разновидность недвижимости.
При этом данные о действующей цене должны быть подтверждены документально, а в случаях невозможности документального подтверждения — экспертным путем.
Федеральный закон от 29.12.2015 N 391-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ” вносит ряд изменений в регулирование процедуры банкротства.
В первую очередь мы полагаем необходимым рассмотреть проблему установления момента, с которого тот или иной объект можно рассматривать в качестве объекта незавершенного строительства.
3.4. Особенности регистрации прав на объекты незавершенного строительства
Возможны ситуации, когда по каким-либо причинам объект договора строительного подряда не может быть достроен (в основном речь идет о недостатке финансовых средств) и в этих случаях возникает необходимость в его реализации именно как объекта недвижимости (что существенно повышает его стоимость).
Принятие к бюджетному учету объекта, не завершенного строительством, пусть даже в составе капитальных вложений на счете 0 106 11 000 «Вложения в основные средства — недвижимое имущество учреждения» при отсутствии каких-либо правоустанавливающих документов, в рассматриваемом случае представляется нам шагом неоправданным.
В соответствии со статьей 129 ГК Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.
В рассматриваемой ситуации объект незавершенного строительства может быть учтен казенным учреждением на счете 0 106 11 000 «Вложения в основные средства — недвижимое имущество учреждения» только на основании документов, подтверждающих закрепление его за учреждением на праве оперативного управления.
Основной причиной приостановления (прекращения) строительства или реконструкции здания, сооружения является совокупность финансово-экономических факторов.
Вместо нулей в 24 — 26 разрядах счета проставляется соответствующий код аналитического учета по КОСГУ.
Еще по теме Можно ли передать объект незавершенного строительства в аренду по предварительному договору и взимать плату за его использование?
Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, незавершенные строительством.
Правомерно ли указание ревизора? Если да, то за счет каких средств должна производиться оценка и какие документы необходимо оформить учреждению?
По действовавшему ранее законодательству отправной точкой для определения правового статуса объектов незавершенного строительства являлись положения п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признавшим объекты незавершенного строительства недвижимостью.