Права дольщиков при строительстве жилья в рф
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Права дольщиков при строительстве жилья в рф». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Решением Октябрьского районного суда города Пензы удовлетворены исковые требования нашей клиентки, участницы долевого строительства, по взысканию страхового возмещения. С ООО «Проминстрах» взыскано в ее пользу страховое возмещение в сумме 3 643 600 рублей, компенсация морального вреда в сумме 3000 руб и штраф в сумме 350 000 рублей.
И да и нет. Разница состоит в том, какой механизм защищает права дольщиков. Он зависит от даты регистрации первого договора долевого участия в проекте. Если это произошло до 20 октября года, то за защиту прав дольщика отвечает страховая компания. Если после 20 октября года, но до 1 июля года — то Фонд защиты прав дольщиков.
Нужно добавить, что некоторые уже добровольно начали использовать эскроу-счета. Главное изменение, вступившее в силу с 1 июля, — это обязательное банковское сопровождение сделок по привлечению средств дольщиков.
Содержание:
Принцип свободы договора и ДДУ.
Мы говорим о наших правах. Законных правах, о которых должно быть четкое представление у каждого здравомыслящего гражданина.
И этот риск необходимо учитывать руководителям компаний, которые планируют вложить средства в долевое строительство.
Данный договор заключается на условиях частичной или полной предоплаты дольщика, что фактически не позволяет получить оплаченный результат в момент передачи средств.
Этот период назван переходным — к еще более жестким правилам продаж новостроек через эскроу-счета. Эскроу-счета — это еще один механизм защиты прав дольщиков, который подразумевает, что с момента заключения и оплаты ДДУ и до ввода объекта в эксплуатацию средства, уплаченные дольщиками, лежат в банке и застройщик их забрать не сможет.
На этот раз в пользу нашей клиентки была взыскана сумма страховки в размере 2 658 250 рублей, компенсация за моральный ущерб 5000 и штраф 1 331 625 руб.
Еще одной эффективной мерой защиты прав дольщиков является признание данной сделки недействительной. Такое признание может осуществить только суд в соответствии с установленными нормами права.
О том, как не попасть в руки недобросовестного застройщика и защитить свои интересы в соответствии с законом – подробно в нашей статье.
И если по какой-либо причине дело дойдет до судебных разбирательств, дольщик не сможет потребовать выплаты неустойки от застройщика, поскольку это условие распространяется только на договора, заключенные в соответствии с 214-ФЗ.
Обращаясь в суд или выступая ответчиком по делу, каждый неизбежно несет определенные расходы в связи с судебным процессом. Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Так, к нам за помощью по взысканию судебных издержек обратился житель нашего города.
Самым важным является право на расторжение договора с застройщиком в одностороннем порядке. Такая возможность предоставляется дольщику только в определенных случаях:
- если жилье не было передано в установленный срок (нарушение сроков составляет более 2-х месяцев);
- если организация не исполняет обязанности, предусмотренные договором долевого участия;
- если возведение многоквартирного дома приостановлено;
- если работы по строительству выполнены некачественно;
- если площадь квартиры и иные параметры существенно отличаются от установленных норм в договоре.
В этом случае дольщики получат права на недостроенный строительный объект. Остальные претензии они могут предъявить в судебном порядке либо в процессе конкурсного производства при банкротстве.
ФЗ №214-ФЗ призван защитить граждан, вложивших деньги в постройку объекта. Возможные риски дольщиков связаны с:
- Внесением оплаты за жилое помещение, которого по факту пока не существует. То есть право собственности возникает не сразу после передачи средств, а по окончанию строительства объекта
- Нарушением сроков введения здания в эксплуатацию. Особенно неприятно, если дольщик продал недвижимость, где ранее проживал с надеждой въехать в новое в установленный в ДДУ срок, а застройщик не соблюдает сроки предоставления квартиры.
- Возможностью получения недвижимости ненадлежащего качество. Застройщик или технический заказчик может нарушить процесс возведения строения. Жилье дольщик получит, однако его состояние может не соответствовать цене и ожиданиям.
- Приостановлением строительства ввиду недостатка средств или по иным причинам. Жилье заказчик может и не получить.
Участники долевого строительства получившие страховое возмещение на основании решения суда, имеют право обратиться в суд за взысканием расходов понесенных на оплату услуг юриста. Многие наши клиенты уже воспользовались этой возможностью. Нашему клиенту удовлетворили иск о взыскании расходов на представителя в сумме 25000 рублей.
ФЗ №214-ФЗ призван защитить граждан, вложивших деньги в постройку объекта. Возможные риски дольщиков связаны с:
- Внесением оплаты за жилое помещение, которого по факту пока не существует. То есть право собственности возникает не сразу после передачи средств, а по окончанию строительства объекта
- Нарушением сроков введения здания в эксплуатацию. Особенно неприятно, если дольщик продал недвижимость, где ранее проживал с надеждой въехать в новое в установленный в ДДУ срок, а застройщик не соблюдает сроки предоставления квартиры.
- Возможностью получения недвижимости ненадлежащего качество. Застройщик или технический заказчик может нарушить процесс возведения строения. Жилье дольщик получит, однако его состояние может не соответствовать цене и ожиданиям.
- Приостановлением строительства ввиду недостатка средств или по иным причинам. Жилье заказчик может и не получить.
Так, Пензенский областной суд оставил без изменения Решение Железнодорожного районного суда г. Пензы, которым в пользу нашего клиента взыскано 216 185,4 рублей, в том числе, проценты — 143 123,60 руб., моральный вред — 1000 руб. и потребительский штраф — 72 061,80 руб.
Еще несколько десятилетий назад договор об участии в долевом строительстве составляли сами организации, возводящие многоквартирный дом. При этом права граждан, вложивших средства с намерением в дальнейшем получить недвижимость, фактически не были защищены.
Особенности договора долевого строительства По договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилья дольщик приобретает не квартиру, а только право на ее получение, которое возникнет после того, как застройщик закончит строительство многоквартирного дома и введет его в эксплуатацию.
Затраты на взносы в фонд увеличивают себестоимость недвижимости и включаются в цену договора, но при банкротстве застройщика дольщики–организации не получат из фонда ничего. Хотя при обязательном страховании ответственности застройщика право на получение страхового возмещения формально имели все приобретатели квартир по ДДУ.
Покупка новостройки по договору долевого участия сегодня является одним из наиболее актуальных способов получить в распоряжение собственное жилье. Однако, несмотря на всю законность таких сделок, зачастую застройщиками нарушаются права дольщиков. О том, как не попасть в руки недобросовестного застройщика и защитить свои интересы в соответствии с законом – подробно в нашей статье.
В течение нескольких лет продолжались дискуссии по поводу ФЗ-214, в закон вносились разные поправки и изменения в соответствии с конструктивными предложениями, предлагаемыми застройщиками. Это дало свой положительный эффект — сегодня Федеральный закон предусматривает более гибкие условия реализации строительных объектов, сохранив при этом высокую ответственность за нарушение законодательства. Самый простой вариант — это спросить непосредственно у продавца. Но, если вы не доверяете этому источнику, то информацию можно проверить. Если права дольщиков защищены страховой компанией — есть смысл позвонить в нее за подтверждением.
Помимо этого, застройщик имеет и иные права, установленные договором долевого строительства и законодательством. Ограничение законных прав и свобод недопустимо.
Суд, проверяя материалы дела, установил, что Организация «Н» не являясь застройщиком, и в нарушении требований законодательства осуществляла мероприятия по привлечению денежных средств дольщиков путем заключения договоров, не имея какого-либо обеспечения (банковского поручительства или страховки).
Права дольщиков при строительстве жилья в РФ
Уполномоченный орган регистрирует права на основании представленных документов и заявления от участника. Данная процедура является платной. Размер государственной пошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ.
Какие последствия могут возникать у застройщиков, включивших в ДДУ условия, противоречащие законодательству РФ?
Защита дольщиков при долевом строительстве основывается на регулирующем эти отношения Федеральном законе № 214. Данные правоотношения становятся наиболее распространенными в последнее время в связи с тем, что государство уделяет большое внимание развитию строительства новых домов. И заключение таких договоров становится актуально.
Некоторые застройщики, стремясь максимально минимизировать свои риски по непередаче объекта недвижимости в установленный ДДУ срок, включают условие, предусматривающее право застройщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае отказа от заключения дополнительного соглашения об изменении срока завершения строительства.
Закон оставляет за дольщиком право в одностороннем порядке аннулировать соглашение. Но для этого необходимо доказать неправомерность совершенной сделки. В качестве аргументов для разрыва контракта можно привести:
- ошибки при составлении договора участия в строительстве, либо отсутствие подобного соглашения.
- если заключающий договор со стороны компании-застройщика гражданин не является доверенным лицом организации.
- проектная декларация выполнена с нарушениями.
При нарушении сроков вложившие деньги граждане должны составить гражданско-правовой иск и обратиться в суд.
Кроме этого, само признание сделки недействительной означает прекращение любых правоотношений между ее участниками, в результате граждане должны получить свои денежные средства, но право на строительный объект ими становится утерянным.
Также прикрепляется план застройки и иная проектная документация, содержащая технические характеристики здания.
Зачастую, оправдывая включение в ДДУ условий, ущемляющих права дольщиков, застройщики ссылаются на принцип свободы договора.
Если эта норма не будет соблюдена, то суд не удовлетворит подобное право защиты;
- А еще истец вправе требовать возмещения морального ущерба. И, кстати, сумма в этом случае предусмотрена тоже не маленькая (в среднем от 20 000 до 30 000 рублей). В данном случае сумма компенсации варьируется в зависимости от вреда, причиненного заказчику вследствие допущенного застройщиком нарушения. Если наличие претензии доказано, то для взыскания не понадобятся иная документация. Взыскание присуждается автоматически и обычно, речь идет о высшем пределе;
- Принятый закон является гарантией права заказчики требовать расторжения ДДУ, без согласия подрядчика, то есть, в одностороннем порядке. Однако, данная процедура достаточно трудоемкая, связанная с выяснением множества различных тонкостей. Здесь может потребоваться проведение различных экспертиз.
В случае отсутствия хотя бы одного из вышеназванных пунктов, договор долевого участия в строительстве считается незаключенным.
Дополнительная защита интересов дольщиков-физлиц обеспечивается также положениями Закона о правах потребителей.
Разрыв сделки производится через суд на основании 3 статьи ФЗ №214-ФЗ, а также использовании положений статьи 395 ГК РФ. Дольщик претендует не только на возврат вложенных средств и процентов ипотеки, но и на отчисления компенсации. Расчеты размера последней ведутся в зависимости от ставки рефинансирования ЦБ РФ.