Перепланировка арендуемого помещения
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка арендуемого помещения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Арендатор без согласия арендодателя произвел перепланировку помещений без изменения наружных границ путем их объединения в одно помещение.
Мы ответим на все эти вопросы. Положения, прямо следующие из ГК РФ, которые традиционно включаются в договор аренды, мы комментировать не будем.
Содержание:
Узаконивание перепланировки нежилого помещения
Перепланировка не считается выполненной без полностью правильно подписанного акта. Данный документ подтверждает, что перепланировка, выполненная в помещении, соответствует выданному распоряжению. В зависимости от сложности перепланировки определяется состав ответственных лиц для подписания акта.
Комиссия рассматривает поступившую заявку в течение 30 дней с моменты подачи и выносит свое решение. Положительный ответ комиссии дает право на проведение перепланировки, поэтому следующим этапом после получения разрешения является начало строительных работ.
Обеспечивать предоставление Арендатору услуг водоснабжения (горячей и холодной воды), энергоснабжения, канализации и вывоза бытового мусора.
Эти данные должны быть максимально определенными. Это важно для обеих сторон: арендодатель будет должен передать арендатору именно то помещение, о котором договорились.
Рассматривая сложившуюся ситуацию, прежде всего, стоит определиться, что же было проведено арендатором – улучшение объекта аренды или перепланировка помещения. Перепланировка нежилых помещений представляет собой улучшение эксплуатационных качеств помещения с сохранением его функционального назначения и существующих схем коммуникаций.
Итоги работ по перепланировке должны быть зафиксированы в технической документации. Ее состав одинаков для всех регионов России: проект перепланировки, техническое заключение о состоянии несущих конструкций, технический план.
Правила перепланировки арендуемых помещений
Жилищный кодекс РФ предполагает узаконивание значительной перепланировки помещений, выполненной без согласования в соответствующих органах, через судебные органы. В этом случае владельцу помещения придется постараться доказать, что проект перепланировки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и не нарушает их прав и законных интересов.
Во избежание возникновения конфликтных ситуаций, арендатору очень важно согласовывать с арендодателем период проведения ремонта или перепланировки, сроки, перечень грядущих изменений и улучшений, а также обязательно их стоимость. Полагаем, арендодатель такое согласие не предоставлял. Так, на лицо первое нарушение арендатора – перепланировка помещения без письменного разрешения арендодателя.
Действительно, для арендодателя такая перепланировка создает огромные проблемы. На стороне арендодателя «железные» доводы – закон и договор.
Росреестр: Телефонное право, или как, не выходя из дома, разобраться с оформлением своей недвижимости?
Для того чтобы избежать этих негативных последствий, лучше вовремя позаботиться о получении всех необходимых разрешений и сборе документации для предоставления в контролирующие органы. Итак, какие же документы необходимы для согласования?
Распоряжением от 07.06.2011 N N З-0927-11/А109457 было вынесено решение о согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения и производства ремонтно-строительных работ в жилом доме по адресу: г. Москва, ул. Скульптора Мухиной, д. 3, помещение IX.
Учреждение арендовало у предприятия помещение, в котором около года назад был проведен ремонт и установлены дополнительные перегородки, что позволило увеличить количество комнат. По условиям договора аренды перепланировка осуществляется с письменного согласия арендодателя. Перед началом ремонта письменного разрешения получено не было, но и не было письменных уведомлений прекратить начавшиеся работы.
ОТКРЫТИЕ» обратился в Государственную жилищную инспекцию города Москвы с просьбой разрешить переустройство, перепланировку нежилого помещения находящегося по адресу г. Москва, ул.
Письмом арендодатель уведомил арендатора о том, что он не возражает против согласования проекта перепланировки помещения и предлагает арендатору внести изменения в техническую документацию и предоставить арендодателю кадастровый паспорт.
Обстоятельства: Арендодатель ссылается на установленную заключенным сторонами договором аренды помещения обязанность арендатора по оформлению несанкционированной перепланировки помещения, которая не была исполнена арендатором.
Изготовление технического плана для регистрации перепланировки
На любые переустройства капитальных конструкций нужны особые разрешения, поэтому часто их отсутствие может повлиять на решение комиссии.
Если собственник самовольно перестроенного нежилого помещения не вернет помещение в первоначальное состояние в установленные местной администрацией сроки, то на основании судебного решения данное помещение может быть продано с публичных торгов.
Наша компания обеспечит индивидуальный подход к каждому делу, а опыт и квалификация сотрудников позволяют решать даже самые сложные вопросы.
Необходимость в перепланировке коммерческих заведений может возникнуть не только у их собственников, но и у арендаторов. При этом разница в порядке проектирования и согласования ремонта в обоих случаях практически отсутствует.
Проект колористических решений
На описанных выше действиях работы по перепланировке не завершаются. Когда согласованный с ответственными органами капремонт будет выполнен, владельцу нужно будет повторно обратиться в государственную инспекцию, чтобы ее сотрудники посетили объект и убедились в соответствии ремонта утвержденным проектным решениям.
При таких условиях истцом не было доказано, что ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по возврату помещения, в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, были причинены убытки в размере 3 038 646 руб.
Материнский капитал: Все о материнском капитале — Как получить? Сроки получения? Какие Документы? Как использовать? Как обналичить?
То есть работы по переустройству и перепланировке всегда влекут за собой внесение изменений в технический паспорт помещения. Арендатору стоит сверить свои планы по видоизменению помещения с техническим паспортом.
Суд первой и апелляционной инстанций признал неправомерной ссылку истца на п. 1 ст. 615 ГК РФ, ввиду того что указанная норма определяет порядок пользования предметом аренды, т.е. целевое назначение; целевое использование помещений по договору аренды N 05/06 от 06.04.2007 — розничная торговля продуктами питания, алкогольной продукцией и сопутствующими товарами.
В настоящей статье рассмотрены наиболее интересные судебные решения по спорам, вытекающим из договоров аренды помещений.
Передать Арендатору по Акту приема-передачи Помещение в состоянии, пригодном для целевого использования в соответствии с действующими санитарно-гигиеническими требованиями и противопожарными правилами.
Однако на практике возникал вопрос: подлежит ли взысканию штраф, если впоследствии арендодатель одобрил перепланировку? Недавно такой спор был рассмотрен в Арбитражном суде СЗО (Постановление от 25.11.2015 по делу № А56-79652/2014). Суть дела заключалась в следующем.
Перепланировка при регистрации договора аренды
Поскольку в результате перепланировки арендатором спорного помещения его площадь уменьшилась, полагая, что указанное обстоятельство привело к потере его рыночной стоимости, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании причиненных убытков.
Наиболее целесообразно осуществлять все действия строго в рамках закона, т.е. оформить все необходимые документы еще до фактического проведения перепланировочных работ и согласовать их в уполномоченных органах.
Наиболее широкий объем работ предусматривает реконструкция – она может включать в себя перепланировку и переустройство, и сопровождается увеличением (расширением) площади объекта за счет пристроек, надстроек, антресолей. Порядок получения разрешения на строительство регламентирован Градостроительным кодексом РФ, а процедура рассмотрения документов продлится существенно дольше.
Если проведение перепланировки согласовано между арендатором и арендодателем, проблемы можно решить в рамках законодательных актов. В частности, на территории столицы должны применяться правила, зафиксированные в постановлении Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП.
Сдача помещения в аренду – это не только получение прибыли в виде арендной платы, но и определенный риск, связанный с сохранностью арендованного помещения, ведь собственник лишается прав владения и использования своего недвижимого имущества и может реализовать только право на контроль за деятельностью арендатора.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды и требовать возмещения убытков (п. 3 ст. 615).
Перепланировка нежилых помещений включает в себя: изменения (уменьшение или увеличение) площади комнатного пространства, изменение расположения функциональных помещений, демонтаж или врезание дополнительных оконных/дверных проемов, снос внутренних помещений, зафиксированных в техническом паспорте, обустройство дополнительного пространства в целях расширения помещений целевого назначения.
Существует два варианта согласования ремонта после его выполнения. Первый из них — административное узаконивание, которое позволяет оформить перепланировку в досудебном порядке, дает возможность с минимальными финансовыми вложениями сделать ремонт законным и зафиксировать внесенные в конструкцию сооружения изменения в техпаспорт строения.
Когда все изменения после перепланировки будут учтены в ЕГРН, собственник получит на руки выписку из реестра. На этом процедура согласования будет закончена.
Факт перепланировки может создать существенные проблемы при регистрационных действиях в службе Росреестра:
- изменение характеристик нежилого помещения должно быть надлежащим образом зафиксировано в проекте перепланировки и согласовано с уполномоченными государственными или муниципальными органами;
- по итогам перепланировочных работ все изменения необходимо узаконить, т.е. получить положительное заключение о техническом состоянии конструкций объекта капитального строительства (техническое заключение);
- зарегистрировать все изменения в ЕГРН путем обращения в службу Росреестра.
Удовлетворяя встречный иск, суды также правомерно пришли к выводу, что у ответчика по встречному иску отсутствовало право требования с арендатора арендной платы за период после 15.02.2012 года, поскольку от приемки объекта аренды арендодатель уклонился.