Оценка имущества просрочена при продаже имущества должника на торгах
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка имущества просрочена при продаже имущества должника на торгах». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Реализация имущества должника, без сомнений, играет существенную роль в конкурсном производстве. Успешное достижение целей данной процедуры напрямую зависит от размера вырученных средств и времени, затраченного на продажу.
Таким образом, при отсутствии разногласий между залоговым кредитором и финансовым управляющим, утверждение арбитражным судом начальной цены и порядка продажи залогового имущества не требуется.
Содержание:
Какие могут возникнуть проблемы при обращении взыскания на залоговое имущество?
При продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов наряду со сведениями, предусмотренными статьей 110 настоящего Федерального закона, указываются величина снижения начальной цены продажи имущества должника и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена.
Статья 350 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что реализация заложенного недвижимого и движимого имущества регулируется законом об ипотеке и законом о залоге соответственно.
Таким образом, извещения о проведении данных торгов были надлежащими, информация о предстоящих торгах, в целом, обеспечила доступ участия в торгах потенциальных покупателей, заинтересованных в приобретении реализуемого имущества, следовательно, указанные нарушения не являются существенными и не влияют на правильное определение победителя торгов.
В статье освещены особенности правоприменительной практики применения права преимущественной покупки при реализации на торгах имущества должника в ходе исполнительного производства. Произведено исследование и соотношение институтов преимущественного права и торгов.
Аналогичный кредитор может предложить кредит на такой же размер, но с предоставлением рассрочки в 20 лет, первоначальным взносом 10% от суммарной стоимости имущества и процентной ставкой в 16% годовых. На практике может встретиться и иная продажа залогового имущества банков, под которой подразумевается банальная смена заемщика.
В соответствии с п. 5 ст. 213.27 Закона о банкротстве, 80 % суммы, вырученной от реализации предмета залога, направляется на погашение требований кредитора по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника.
В силу пункта 1 статьи 130 Закона о банкротстве арбитражный управляющий проводит оценку и выбирает кандидатуру оценщика. Результаты оценки, как было отмечено, ни к чему не принуждают — начальная цена продажи должна устанавливаться собранием кредиторов.
Так, еще Г.Ф. Шершеневич отмечал, что «сущность права преимущественной покупки заключается в том, что соучастники пользуются преимуществом при равных условиях, т.е. они могут представить продающему его долю стороннему лицу продажную цену и тем удержать эту долю за собой» [1, с. 216].
Статья 139. продажа имущества должника
Поскольку вторичные торги это последние, то после этого здание будет предложено кредитору по цене на 25% ниже первоначально установленной, которая как я понял установлена в судебном решении.
Если должник не выполняет свои обязательства по кредитному договору, то банк может начать процедуру обращения взыскания на имущество, которое находится в залоге, как один из предусмотренных законом метод защиты своих финансовых интересов.
Борьба начинается на стадии оценки имущества для цели определения начальной стоимости его продажи. Результаты оценки не обязательно устанавливаются в качестве начальной стоимости реализации, однако при наличии споров именно оценка является единственным объективным доказательством, которое стороны могут использовать в суде.
В каждом конкретном случае, вне зависимости от типа имущества, находящегося в залоге, держатель кредита прибегает к помощи либо сторонних оценщиков, либо собственных специалистов.
Ст. 40 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» содержит положение о том, что акционеры общества имеют преимущественное право приобретения размещаемых посредством открытой подписки дополнительных акций и эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции, в количестве, пропорциональном количеству принадлежащих им акций этой категории (типа).
Если суд вынес решение об аресте имущества, то взыскание происходит посредством судебных приставов. Процедура происходит по общим правилам.
Однако занизить цену недостаточно — для довершения недобросовестной схемы имущество должно попасть в собственность «своих» покупателей. А для этого нужно обеспечить «своего» организатора торгов и, соответственно, электронную площадку.
Если суд вынес решение об аресте имущества, то взыскание происходит посредством судебных приставов. Процедура происходит по общим правилам.
Надо понимать, что цена продажи не всецело зависит от начальной цены реализации. Недобросовестные участники дела о банкротстве, чтобы сбить цену на имущество, стремятся, к примеру, повлиять на состав лота (продажа комплексом или по частям), шаг торгов, порядок проведения торгов и реализацию путем публичного предложения.
Согласно действующему законодательству правом наложения ареста обладают только сотрудники ФССП, причем при наличии на руках соответствующего судебного решения.
Т. от 22.04.2013 об оценке имущества должника как не соответствующее требованиям ст. 3 и ч. 2 ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Не учел, что торги производятся в рамках банкротства. Поэтому минимум снижения устанавливаться не будет.
При этом, следует указать, что дата размещения информации на сайте не зависит полностью от организатора торгов, поскольку им материалы направляются администрации сайта, а не публикуются самостоятельно на данном ресурсе.
Они не слишком большие. Сколько дано на этот процесс? За вычетом уведомления собственника, а также проведения оценки остается всего 2 месяца для проведения торгов и аукционов. Что будет, если не уложиться в данный временной промежуток? Ничего страшного. Просто нереализованное имущество начнет дешеветь. Каждые 2 месяца просрочки снижают стоимость собственности на 15 %.
Есть ли возможность оспорить оценку и, соответственно, признать торги не действительными? Если нет, то почему.
Принудительная реализация может осуществляться двумя способами, в зависимости от стоимости имущества и его натуры.
Порядок обращения взыскания на имущество должника, находящееся в залоге, подразумевает три этапа оценки стоимости залогового имущества, которые начинаются еще с момента подписания кредитного договора:
- Определение среднерыночной стоимости имущества (движимого или недвижимого) при подписании договор кредитования.
- Определение залоговой стоимости имущества должника (оценка производится по внутренним банковским инструкциям, так как на законодательном уровне методика расчета залоговой стоимости не предусмотрена).
- Определение цены, которую можно получить после реализации имущества должника на торгах. В данном случае при определении залоговой стоимости имущества будет учитываться еще и уровень инфляции и динамика цен.
При этом обе стороны кредитной сделки после образования просрочки имеют право подписать дополнительное соглашение о том, что все спорные вопросы они будут решаться без привлечения судебных органов, такое решение закон не запрещает.
Реализация заложенного недвижимого имущества
Перед тем, как выбрать судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, банк первоначально направляет должнику претензию, где указано, что в случае неисполнения должником своих обязательств, дело будет направлено в суд.
Важно, что, согласно законам, у должника в некоторых случаях есть возможность самостоятельно реализации. Для этого «стоимость» процесса не должна превышать 30 000 рублей, отсутствуют споры относительно этой цифры.
Таким образом, с учетом норм пункта 5 статьи 213.27 и пункта 4.1 статьи 138 Закона о банкротстве, применяемых в совокупности, залоговый кредитор, при оставлении за собой предмета залога, не реализованного на торгах, обязан уплатить в конкурсную массу на специальный счет должника денежные средства в размере 20 % от уменьшенной на 10 % начальной цены имущества на повторных торгах.
Период пребывания имущества под залогом в банковском учреждении напрямую зависит от срока полного закрытия долговых обязательств заемщика. Если же заемщик по каким-либо причинам не в состоянии погасить задолженность, залоговое имущество переходит в право собственности кредитора.
В то же время взыскатель имеет полное право отказаться от какой-то вещи. В таком случае пристав прекращает исполнительное производство по этому предмету, а арест с него полностью снимается.
В его интересах, чтобы квартира была продана максимально выгодно и после погашения задолженности еще остались деньги.
Однако, несмотря на различия в толковании, несомненным является то, что институт преимущественного права предоставляет определенным лицам особое привилегированное положение по сравнению с остальными участниками гражданского оборота. Если гражданин владеет долей в недвижимости, то ее также смогут арестовать. При этом приставы будут оценивать, возможно ли продать эту долю без ущерба другим дольщикам.
Иными словами, в роли имущества могут выступать любые типы объектов и даже вещи, обладающие необходимой ценностью. В большинстве случаев речь идет о недвижимости, к примеру:
- частных домов либо же квартиры;
- транспортных средств;
- ценных бумаг;
- различного оборудования;
- участок земли и так далее.
Если требования обеспечены залогом, залогодержатель может воспользоваться правом оставить предмет залога за собой. Если не воспользуется этим правом, то продажа будет посредством публичного предложения.
Но имеются здесь некоторые ограничения. Например, нельзя арестовать имущество, которое было отдано под залог. Кроме того, данное ограничение действует тогда, когда сумма долга не превышает 3000 рублей. Явление редкое, но оно имеет место. Получается, не всегда и не во всех случаях можно производить арест.
Об особенностях проведения электронных торгов.
Частью 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения; участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, указанных в извещении о проведении торгов.
Отметка об аресте имущества вносится в ЕГРН в течение 3 дней после ареста и данная информация доступна всем желающим. Т.е. собственник не сможет утаить факт ареста от покупателя.
Если должник не смог продать имущество и взыскатель отказывается принять это имущество, то оно подлежит принудительной реализации.