Значение оценки земельных участков
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Значение оценки земельных участков». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Утверждение результатов проведения кадастровой оценки осуществляют исполнительные органы субъектов Российской Федерации.
Содержание:
3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
Что касается экономического аспекта, то в этом плане оценку земельного участка можно охарактеризовать как оценку имущественных прав на него или же как деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства и стандартов.
Контурность угодий оценивается в баллах благоприятности выполнения полевых механизированных работ. Степень благоприятности определяется непроизводительными затратами времени механизированных агрегатов (развороты, заезды, переезды с участка на участок). Непроизводительное время прямопропорционально ширине участка, количеству и ширине препятствий и обратно пропорционально площади участка.
Для того, чтобы достичь агроклиматическую сопоставимость при бонитировке почв, проводится природно с/х районирование. На территории СССР оно было проведено в 1982 г.
Эксплуатация нефтяных, газовых и газоконденсатных залежей связана с фильтрацией огромных масс жидкостей и газов в пористой среде к забоям скважин.
Действующий Земельный кодекс РФ предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных федеральными законами (п. 5 ст. 65).
Порядок проведения государственной земельной оценки установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель. Данные Правила утверждены Постановлением, принятым Правительством Российской Федерации от 08.04.2000 под № 316 и действуют в той части, которая не противоречит Земельному кодексу Российской Федерации.
В настоящее время самыми ценными землями являются земли поселений, которые дают значительную часть от общей суммы земельных платежей.
Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории.
Техника расчетов с помощью доходного подхода сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться.
Кадастровая стоимость земельного участка и его рыночная стоимость, как правило, не совпадают, и тем более, не совпадают с ценой продажи. Предметом земельного кадастра является создание и функционирование государственной многоцелевой системы необходимой и достоверной информации о природном положении земельного фонда.
Бонитирование грунтов выполняется с помощью нормативных актов и государственных стандартов, которые определены для земель сельскохозяйственного назначения и земель, которые входят в лесной фонд страны.
Еще по теме Особенности оценки земельных участков:
Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности.
В процессе своей хозяйственной деятельности человек может лишь поддерживать или улучшать существующие природные характеристики земельного участка, но не создавать новые уникальные свойства. Следовательно, существуют значительные ограничения при использовании затратного подхода в процессе оценки земельных участков.
Необходимым экономическим условием и экологическим требованием повышения эффективности использования земли, сохранения и увеличения её плодородия является всестороннее изучение, качественная характеристика, количественная и стоимостная оценка земли как средства производства.
В процессе своей хозяйственной деятельности человек может лишь поддерживать или улучшать существующие природные характеристики земельного участка, но не создавать новые уникальные свойства. Следовательно, существуют значительные ограничения при использовании затратного подхода в процессе оценки земельных участков.
В современных условиях земельная территория является первейшим ресурсом общественного развития. В государственных и высокоурбанизированных зонах и регионах особенно остро ощущается дефицит земельных ресурсов. Среди них особую роль играют основные сельскохозяйственные земли в силу ценности их почвенного слоя.
В России законодательное регулирование вопросов эксплуатации земель находится на начальной стадии. Нормативные документы, принятые законодательством, устанавливает все общие принципы и понятия в оценке стоимости земли, что имеет положительное влияние на ситуацию в целом.
В соответствии с проведённым районированием было выделено 3 пояса, 14 природных с/х зон и 47 провинций.
Рыночный, или сравнительный, подход предполагает, что цена объекта определяется тем, за какую цену он может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка. То есть, в данном случае сравниваются цены на аналогичные объекты, представленные на рынке. В сравнительном подходе используются принципы спроса и предложения, баланса, замещения, изменения.
Кадастровая оценка земель проводится для целей налогообложения, и результаты кадастровой оценки земель в виде кадастровой стоимости используются для определения ставок земельного налога.
Так, Правительством РФ было принято Постановление «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 г. №319, которым устанавливалась нормативная цена земли в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка. При определении нормативной цены земли не учитываются льготы по земельному налогу за превышение норм отвода земель.
Администрация района, города может повышать или понижать установленную в указанном порядке нормативную цену земли, но не более чем на 25%. Множество землевладельцев не могут отличить рыночную стоимость от кадастровой, даже учитывая, что подобные понятия имеют явные отличия в размере и назначении. Первая необходима каждому собственнику, а вторая нужна для определения по ней объема налога.
Экспертная оценка земельных участков представляет собой показатель, который определяется из стоимости земельных участков, а также по исследованию связанных с ними прав, установленных экспертом-оценщиком земельных участков.
Оценка земли или земельного участка – это второй по значению объект среди оценочных объектов в процедуре оценки объектов недвижимости. Оценка земли является обязательной частью процедуры оценки объекта любого типа недвижимости, однако может быть и самостоятельной процедурой.
Какие документы необходимо предоставить оценщику для оценки земельного участка?
Особую категорию представляют собой городские земли. На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. К тому же существуют особенности законодательства для этой категории земель.
С учетом территориальных величин этих зон, границы их могут совмещаться с границами земель, исходя из сформированного землепользования и застройки, расположения ряда объектов линейного типа (рек, улиц, дорог и прочих), а также рубежами кадастровых кварталов, районов.
Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.
Методом сравнения продаж оценивают как незастроенные, так и застроенные (зданиями, строениями или сооружениями) земельные участки. Успешное применение метода зависит от наличия информации о ценах сделок или ценах предложения земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого.
Используется для застроенных объектов. Наиболее подходит для новостроек, так как они должны соответствовать эффективному и рациональному использованию земли. Для использования метода распределения нужно иметь сведения соотношения цены участка с возведёнными на нём строениями. Однако результат будет неточным.
Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального.
Подвергаться оценке могут как застроенные, так и незастроенные участки. Для того чтобы использовать этот метод, нужно подвергнуть обработке сведения о ставках на аренду земли и установить их стоимость в качестве дохода от аренды.
Особенности оценки земельных участков: объять необъятное
Как справедливо отмечает В.И. Петров, объектом имущественных, гражданских отношений является конкретный земельный участок, а не земля в целом как природный ресурс. Именно поэтому, прежде чем начать изучение оценки земельных участков, нужно определить понятие самого земельного участка.
Она определяется на основании данных промежуточного баланса, подготавливаемого в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации в порядке, установленном для расчета чистых активов унитарного предприятия.
В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
При этом две стороны сделки владеют всей необходимой информацией и чрезвычайные обстоятельства не влияют на цену.
Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, сотка, квадратный метр — физическая единица сравнения), так и для цены аналога в целом. Корректировать цены можно как в денежном, так и в процентном выражении.