Как расторгнуть договор долевого участия
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть договор долевого участия». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
На наш взгляд к существенным изменениям проектной документации относится и изменение срока сдачи объекта, который в обязательном порядке включается в проектную декларацию и является согласно ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ существенным условием самого договора долевого участия.
Если акт приема-передачи подписан, то условия договора о долевом участии являются выполненными и отказаться от квартиры (сделки) более не возможно.
Содержание:
Неудачная судебная практика по расторжению договора долевого участия
Возможность расторжения такого договора предусмотрена ст. 9 Закона. От данных договоров следует отличать другие договоры, заключенные также с целью приобретения недвижимости (договоры паенакопления с ЖСК, договоры уступки права требования, предварительные договоры и т. д.), основания и порядок расторжения которых регулируются иными нормативными актами.
Что должно быть включено в уведомление?
- Указываем правовые основания для отказа от исполнения договора долевого участия. Здесь изучаем конкретный случай и руководствуемся п.1 ч.1 ст.9 ФЗ-214.
- Пишем требование вернуть дольщику полную сумму, зачисленную по статье такой-то договора долевого участия (изучите ваш договор и найдите нужную статью в параграфе обязанностей дольщика).
- Добавляем требование выплатить неустойку или проценты за использование ваших финансовых средств, указываем способ их исчисления.
- Требуем вернуть другие убытки, если таковые имеются.
- Указываем срок выполнения – здесь руководствуемся ч.2 ст.9 ФЗ-214 – не более 20-ти дней с момента отправки уведомления.
Так вот, основанием для расторжения дду по инициативе застройщика может быть не выполнение своих обязательств со стороны дольщика – просрочка платежа, как полного так и частичного. Стоит отметить, что при просрочке в поэтапном варианте учитывается регулярность данных действий.
ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ БЕЗ РИСКОВ
Подводя черту, в одном иске дольщик заявляет цену ДДУ и штраф от квартиры. А в другом отдает проценты и штраф от них ИП через уступку. Её регистрировать не нужно, ведь ДДУ к этому времени приказал долго жить.
Вы уже в предвкушении новенькой квартиры, а застройщик начинает затягивать сроки передачи квартиры, и «затягивание» уже превышает два месяца? Как решить поступать в такой ситуации?
П. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрены следующие основания, согласно которым застройщик:
- не передал объект долевого строительства в течение 2 месяцев после того, как истек срок передачи, установленный договором;
- не выполнил одно из следующих требований:
- безвозмездное устранение выявленных при осмотре квартиры недостатков в разумный срок;
- соразмерное уменьшение цены договора;
- возмещение затрат дольщика на устранение недостатков.
Нарушение рассматривается в таких случаях:
- более 3х раз в течение 12 месяцев был пропущен срок оплаты;
- внесение платежа просрочено в течение более чем 2 месяца.
Расторжение Договора долевого участия (ДДУ) дольщиком
Односторонний акт застройщик вправе составить, если дольщик уклоняется от передачи ему квартиры. Но иногда застройщик недобросовестно пользуется этим правом, чтобы избежать своей ответственности. Подписание одностороннего акта зачастую можно оспорить, но всё очень индивидуально.
Законодательством о долевом строительстве строго определено в каких случаях участник долевого строительства вправе потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке (п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ):
- строительство многоквартирного дома приостановлено или прекращено, причем имеются обстоятельства, свидетельствующие о возможном нарушении установленного договором срока, в течение которого объект долевого строительства должен быть введен в эксплуатацию и передан участнику;
- существенное изменение проектной документации объекта строительства (планировка), а также увеличение/уменьшение размера квартиры (площадь);
- у общего имущества дома и входящих в его состав нежилых помещений изменено назначение.
Так, при данных обстоятельствах можно составить следующий алгоритм действий:
- Сторона, желающая расторгнуть договор, письменно уведомляет другую сторону о причине расторжения.
- При удовлетворительном ответе сторонами определяется место и время составления соглашения.
- Составление соглашения сторон о расторжении ДДУ.
- Стороны определяют порядок и сроки возврата денежных средств.
- Регистрация соглашения в Росреестре (в противном случае оно не будет иметь юридической силы).
Уведомление отправляют заказным письмом с описью по месту нахождения застройщика. Но на практике такие требования, как правило, остаются без внимания или же застройщик отказывается произвести оплату в полном объеме. Тогда ничего более не остается, как обращаться в суд.
Препятствия для расторжения дольщиком договора долевого участия
При расторжении ДДУ могут вскрыться и другие важные нюансы, поэтому к этой процедуре нужно подходить очень серьезно.
Если подрядчик вернул деньги за вычетом штрафа за отказ от участия в ДДУ, то дольщик может обратиться в суд на основании ч.7 ст.9 Закона №214.
При расторжении возможно затягивание возврата денег застройщиком, что может привести к судебному разбирательству.
По нормам Закона №214, дольщик может расторгнуть договор при превышении срока сдачи дома строительной компанией более чем на 2 месяца от даты, указанной в ДДУ.
При расторжении возможно затягивание возврата денег застройщиком, что может привести к судебному разбирательству.
К сожалению, среди испуганных дольщиков широко распространено мнение, что расторжение ДДУ практически невозможно.
Документы, которые потребуются для расторжения ДДУ в судебном порядке
В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.Термин «существенное нарушение» является оценочным: критерии существенности в законе не определены. Поэтому факт совершения таких нарушений может быть установлен судом по внутреннему убеждению, принимая во внимание результаты строительной и оценочной экспертизы. По данному вопросу сложилась противоречивая судебная практика расторжения договора долевого участия.
Если юридическая помощь требуется и Вам – напишите мне лично, и я поручу ведение Вашего дела юристу, который 100% выиграет дело и защитит Ваши права в суде!».
С другой стороны, если у вас вторая или третья очередь строительства, а строительная компания еще на первой задержала квартиры, что мама не горюй, то лучше зацепиться за соломинку и затребовать свои кровные назад, чем сидеть сложа руки и потерять их на 10-20 лет, пока второй застройщик не завершит стройку.
В реальности суммы взыскиваются скромнее, но если договор оформлялся за 10,000,000, то согласитесь получить 16,000,000 это ого-го-го. Но, объем возврата денег будет напрямую зависеть от условий договора и прописанных условий его расторжений, а также определенных обстоятельств.
Помимо того, что застройщик должен вернуть деньги, которые были переведены дольщиком по договору, на них начисляются проценты за пользование. Размер рассчитывается, исходя из ставки рефинансирования, которая равна 1/300 по ЦБ РФ. В случае же дольщика, являющегося гражданином, проценты увеличиваются вдвое.
В то же время, в этом случае у дольщика появляется возможность взыскать у застройщика большую сумму, чем та, которая рассчитывалась по описанному выше, способу.
Расторжение договора в судебном порядке
Дольщику перед составлением заявления на расторжение ДДУ и передаче его застройщику нужно определить законодательное основание для возврата средств, а также следует вычислить размер запрашиваемых процентов за неисполнение обязательств.
Дольщик вправе сам изменить своё решение, да и сам застройщик может отказаться от расторжения договора.
Во-вторых, при расторжение дду в одностороннем порядке дольщиком можно: истребовать помимо денег проценты за пользование Вашими деньгами, а в случае ошибки – остаться и без денег и без квартиры.
Не всегда очевидные для дольщика обстоятельства, свидетельствующие о приостановке строительства, будут очевидными для суда, поэтому следует тщательно готовить доказательственную базу. Застройщик может имитировать осуществление строительства, направляя на стройку 3-5 человек, которые будут перекладывать с места на место строительный мусор перед онлайн камерой.
ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ ДОЛЬЩИКОМ ОТ А ДО Я
По этой законодательной норме не допускается зачет штрафов по договору при возврате дольщику его взносов по ДДУ.
Принимая решение о прекращении действия договора, дольщику следует ориентироваться не только на своё стремление вернуть вложенные средства, но также учесть ряд объективных факторов: финансовую состоятельность застройщика, степень готовности возводимого объекта, соблюдение как самим застройщиком, так и дольщиком условий заключенного договора.
Если расторжение происходит в одностороннем порядке или по решению суда, тогда платить госпошлину не потребуется.Запись о расторжении в ЕГРП вносится после предоставления заявления и пакета документов:
- Соглашение между сторонами о добровольном расторжении ДДУ или копию решения суда о принудительном расторжении, заверенную в нотариате.
- При одностороннем расторжении требуется дополнительно приложить копию уведомления с предупреждением о расторжении ДДУ.
- Паспорт дольщика.
- Если дольщик состоит в браке, потребуется приложить заверенное тнотариусом согласие супруга.
- Доверенность на имя представителя, когда регистрацию от имени дольщика или от имени застройщика выполняет доверенное лицо (юрист).
В одностороннем порядке по инициативе дольщика расторгнуть предварительный ДДУ не является делом затруднительным: как правило, предварительные договоры служат некой гарантией того, что сделка все-таки будет заключена. Однако застройщик фактически не имеет права требовать брать какую-либо сумму перед регистрацией основного ДДУ.
При этом срок возврата указывается гораздо больший, чем это предусмотрено законом. Формально, положение соглашения, противоречащее закону, является ничтожным и не подлежит применению, однако на практике многие нормы, установленные законом как императивные, применяются в суде с существенными отступлениями.
Дольщик должен быть готов к тому, что в суде очевидный для него факт остановки строительства застройщик будет оспаривать, приводя доказательства ведения работ на объекте.Покупка квартиры – всегда серьезное денежное вложение, влекущее финансовые риски. Особенно, если речь идет о приобретении жилья в ещё строящемся доме. К сожалению, не все застройщики добросовестно выполняют свои обязательства. Стройки «замораживаются», нарушаются сроки, меняется план проекта, сокращается площадь квартиры. В результате – недовольство клиентов и разрыв ДДУ.
Герой, который прочел юридический форум, сам все взыскивает, оказывается смертником. Один такой намедни поведал мне историю. Он выиграл цену ДДУ в суде. А штраф не заявлял, потому что прочел группу ВК, где псевдоюристы писали, что штраф можно отдельно запульнуть в арбитраже. И какой овощ это только сказал?
Расторжение ДДУ по инициативе дольщика
Можно ли отказаться от иска и не потерять при этом свое право на подачу его в другой суд? Ответ: В случае отказа от иска вы потеряете право на повторную его подачу в другой суд. Однако, вы можете не ходить на судебные заседания.
В всяком случае, дольщик обязан уведомить строительную компанию о своем желании прекратить обязательства в письменной форме. К уведомлению желательно приложить расчеты процентов за пользование деньгами и ваши банковские реквизиты.
Таким образом, дольщик при расторжении договора по соглашению сторон не вправе требовать от застройщика уплаты процентов за пользование своими средствами, если застройщик формально не нарушил своих обязательств по договору. Такого же мнения придерживаются судебные инстанции (Постановление 15 ААС от 24.11.2014 №А32–11476/2014).
Похожие записи: