Дешевые дома: покупаем недострой грамотно
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дешевые дома: покупаем недострой грамотно». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Пусть вы и не сами будете строить, а поручите всё профессионалам, но времени и сил придется потратить изрядно. Причем желательно хоть немного понимать суть происходящего. Если это вызывает у вас активное отторжение, то не стоит мучить себя.
Допустим, вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме опасно.
Содержание:
Ипотека на недостроенный частный дом
Если незавершенное строительство касается, например, пристройки с увеличением площади, то это не страшно, поскольку право на объект могло возникнуть давно.
Экспертиза относительно недорогая, но убережет вас от многих неприятных неожиданностей. Если вас удовлетворят результаты строительной экспертизы недостроя, то остается только подписать договор купли продажи и найти грамотных мастеров–строителей. Либо самому закончить недостроенный дом на участке, если вы «рукастый» и сложности строительства вас не пугают. В любом случае желаем — Удачи. В частности, выясните, имеется ли у вас кадастровый паспорт на участок, состоит ли он на учете в Кадастровой палате. Если нет, то перед продажей вам понадобится поставить земельный участок на учет, чтобы ему присвоили кадастровый номер и получить кадастровый паспорт участка с кадастровым планом.
По совету Вероники Перфильевой, покупателю желательно до подписания договора получить выписки из ЕГРП и ГКН на участок и дом-недострой для проверки содержащихся в них сведений об объектах, зарегистрированных правах на объекты, ограничениях, обременениях таких прав. Кроме того, рекомендуется запросить у продавца сведения о том, не состоял ли он в браке на момент приобретения прав на объекты.
Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимости — это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает.
Этот вариант применим, если зарегистрирован только участок, или же, если участок арендован по итогам аукционных торгов.
Практика показывает, что неправильное оформление сделки может привести к весьма неблагоприятным для покупателя недостроенного дома последствиям. Для корректного оформления такой покупки следует требовать все необходимые документы, в том числе и решение суда, устанавливающее право собственности продавца на данный объект.
Покупка и продажа недостроенного дома
Для того чтобы избежать предоставления новому собственнику документов о государственной регистрации незавершенного строительства, бывшие владельцы зачастую продают свой недострой как земельный участок со стройматериалами.
Важно! Убедитесь, что этот недостроенный дом зарегистрирован именно на покупателя, потому как случаев мошенничества зафиксировано достаточное количество.
Помним, что быстро заселиться не получится. Например, дом из камня только проектируют от 3 до 6 месяцев. Строят около года.
Обычно для большой суммы, в частности, и для взятия ипотеки, необходим залог или поручитель. Иные банки требуют наличие и того, и другого.
Как выгодней покупателю жилой дом или недострой
Самый простой вариант, что правда, если на такую сделку согласится покупатель. При этом, документы на земельный надел должны быть в полном порядке, тогда дом, который на нем стоит, можно будет продать даже на материнский капитал. По сути, продается именно участок, а не собственно сам дом, поскольку по документам здания просто не существует.
Не завышайте цену, смотрите на ваш дом со стороны потенциального покупателя, отмечайте достоинства и нивелируйте недостатки.
Именно с приобретения участка и начинаем. От его особенностей отталкиваемся, определяясь с проектом (его можно заказать индивидуально или взять готовый). Потом – стройка. Которую можно полностью взять на себя, найдя рабочих, купив материалы и проверяя качество. Или поручить фирме-подрядчику.
Не завышайте цену, смотрите на ваш дом со стороны потенциального покупателя, отмечайте достоинства и нивелируйте недостатки.
Данный вариант наиболее прост, поэтому именно его выбирает большинство, решая, строить дом или купить готовый. Прост не в плане исполнения, а в том смысле, что не придется искать дома (качественных и дешевых на рынке мало). Нужны только проект, материалы, исполнители и участок земли.
В народе недостроенные дома называют «недострой». Такие строения гораздо дешевле обычных домов, и это естественно, ведь речь идет о доме, в который еще нельзя въезжать.
Спасибо за советы, я думаю, что есть тщательно все изучить, то почему бы не купить участок с недостроенной постройкой.
Во втором варианте на покупателя возлагаются затраты только на само строительство. Но и здесь есть нюансы, которые необходимо учитывать.
Приобретая недостроенный коттедж, необходимо выяснить, какие документы есть на руках у продавца. Некоторые участники рынка пытаются продать дешевые дома-недострои вообще без документов – предлагая покупателю заключить только договор купли-продажи земельного участка.
Однако, предупреждает Вероника Перфильева, в данном случае существует риск того, что строение ранее уже было оформлено по декларации другим лицом, но сведения об этом не были внесены в государственный кадастр недвижимости (ГКН) применительно к участку. Это значит, что пока дом не достроен и не принят в эксплуатацию, доказать, что он ваш и построен законно, будет непросто.
Их необходимо получить следующим шагом. Далее заключается договор купли-продажи. Через месяц право собственности будет зарегистрировано, тогда в разрешение и строительный паспорт в отделе градостроительства должны внести изменения. Договор купли-продажи лучше оформлять в нотариальной конторе, где будет учтен закон и все требования.
Проверьте профессиональный уровень риэлтора. Задайте ему вопросы по поводу оформления сделки, регистрации объекта.
Это делается на основании документов, которые подтверждают право собственности на использование земельного участка для создания объекта недвижимого имущества, проектно-сметной документации, а также документов, которые содержат описание незавершенного строительства», — отмечает г-жа Миронюк.
Впрочем, столь объемный пакет документов потребуется, если незавершенный дом стоит на участке для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Первоначально надо точно решить, что именно требуется семье. Сколько комнат должно быть в доме, какие еще помещения необходимы (мансарда, большой подвал, быть может, бассейн или бильярдная). Определитесь, какой уровень инженерных коммуникаций для вас приемлем. Важна планировка и гармоничное расположение помещений, наличие, к примеру, уютной веранды или просторной кладовой.
Стоит ли покупать недострой – экономические и юридические аспекты
Некоторые участники рынка пытаются продать дешевые дома-недострои вообще без документов – предлагая покупателю заключить только договор купли-продажи земельного участка.
И тогда ваша радость от покупки нового жилища не будет омрачена неприятными сюрпризами и вам не придется за свой счет устранять недоделки, которые захочет передать вам по наследству предыдущий владелец.
Но ее проведение может обезопасить покупателя от проблем в будущем. Ведь покупателю могут достаться скрытые проблемы вместе с недостроенным домом. При самостоятельном строительстве их удастся избежать, но при покупке недостроенного объекта риск очень велик.
Чтобы не потерять вложенные средства, следует очень скрупулезно изучить всю документацию на объект. Однако не менее важна и проверка технического состояния дома.
Основные риски покупки земельного участка
Чтобы решить, вкладывать ли деньги в «коробку», следует определить, насколько стоимость недостроя и земельного участка ниже, чем у подобных объектов в этом районе. К примеру, если цена «коробки» такая же, как и дома без отделки, то ввязываться не стоит.
Определить степень готовности, качество возведенных стен, а также время начала строительства. Если дом начали строить пару лет назад и «выгнали» на 50-70%, то можно переходить к пункту 3.
Первое, в чем обязательно надо убедиться, – продавец действительно является собственником участка и недостроя или законным представителем собственника.
Участок, на котором располагается недостроенный дом, должен быть поставлен на кадастровый учет. По словам Вероники Перфильевой, важно, чтобы кадастровый учет был проведен с указанием поворотных точек. В противном случае впоследствии покупатель может обнаружить, что границы участка проходят в иных местах и (или) площадь участка меньше, нежели предполагалось.
Как продавать недостроенный дом
Это все понятно, скажет читатель, но в чем заключается сложность при оформлении? Дело в том, что даже недостроенное здание на земельном участке должно быть оформлено по действующим правилам и нормам.
Недостроенный дом может быть под черновую отделку – это когда само здание построено, но коммуникации еще не разведены, а может быть под чистовую отделку – когда все работы уже проведены, осталось только начисто сделать ремонт декоративными отделочными материалами.
Также необходимо уточнить особенности местного законодательства.5. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. «При наличии инженерных коммуникаций должен быть заключен договор: с электросетями, с поставщиками газа, с водоканалом и т.д. с открытием лицевого счета.