Налоги при обмене квартиры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги при обмене квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
При продаже квартиры, полученной по договору мены, физическое лицо может воспользоваться имущественным налоговым вычетом по налогу на доходы физических лиц, либо уменьшить полученный доход на стоимость квартиры, указанную в договоре мены.
В случае если у гражданина имеются документы, подтверждающие покупку переданной по обмену квартиры, он может полученную доплату уменьшить на произведенные затраты.
Необходимо помнить, что даже если сумма к уплате в бюджет отсутствует, полученная доплата подлежит отражению в налоговой декларации, которую необходимо сдать в ИФНС по месту прописки.
Содержание:
Налог при обмене квартиры: размер, порядок уплаты и ее нюансы
Налоговый кодекс не определяет чёткого налога при обмене квартиры, так же как и Гражданский Кодекс не разъясняет, какова должна быть величина налога на мену.
Чтобы понять какие необходимо оплатить налоги при обмене квартиры, надо знать простые требования законодательства.
Кстати, с подробностями прохождения сделки вы можете ознакомиться в статье 567 и последующих нормах ГК РФ. Но как же тогда простому обывателю узнать, на какие денежный взносы в пользу государства он может рассчитывать?
Согласно Налоговому кодексу при договоре купли-продажи необходимо оплатить налог в размере 13% от цены недвижимости.
Если гражданин получил квартиру на основании договора обмена, то он имеет право воспользоваться вычетом в установленном размере до 2 млн. рублей. При этом данная сумма предоставляется вне зависимости от фактора, была ли сделка равнозначная. Стоит отметить, что расчет вычета в данной ситуации производится по всей стоимости объекта недвижимости.
Что думают о договоре мены представители органов
Если идет обмен, в котором одно жилье находилось в собственности не более 3 лет, а другое – более 3 лет, то собственник жилья, находившегося в его распоряжении меньше, оплачивает 13 процентов от суммы сделки, касающиеся только конкретно его жилья.
Налоговый вычет при обмене квартиры является государственной льготой на федеральном уровне. Она подразумевает под собой компенсацию за расход по сделке, связанной с жилой недвижимостью. Необходимо разобраться с особенностями, которые сопровождают оформление вычета.
Облагается ли налогами сделка по обмену недвижимым имуществом? Фото № 1
Законодательство РФ, а точнее Налоговой Кодекс нашей страны, четко определяет то, в каких ситуациях и в какой размерности граждане обязаны уплатить налог с проведения гражданских сделок. Касаемо заключения договоров мены, закон регламентирует две ситуации, когда имеет место налогообложение при обмене квартиры:
- Первая ситуация – предметом договора мены является (являются) квартира (квартиры), которые находились в собственности владельцев менее 3-х (5) лет и их стоимость превышает сумму в 1 000 000 рублей. Точнее, если передаваемая по обмену квартира приобреталась участником сделки до 2016 года, то для освобождения от уплаты налога он должен владеть её не менее 3-х лет, в иных случаях – 5 лет и более.
- Вторая ситуация – в условиях договора мены имеется пункт, определяющий проведение доплаты одной из сторон сделки. В таком случае уплата налога обязательна всегда.
Если доплата не планируется, об этом тоже прописывают в соглашении. Цены в данном случае указывают равные.
При договоре обмена недвижимости человек может подать на налоговый вычет как за продажу квартиры, так и за её приобретение.
В случае если обмен недвижимостью равноценный и доплата отсутствует, необходимости в уплате подоходного налога нет.
- Налог начисляется не на всю стоимость недвижимости, полученной по обмену, а лишь на разницу (доплату), если обмен неравноценный;
В советские времена обмен квартирами был единственным способом поменять жилплощадь. Государство являлось юридическим собственником и контролировало рынок недвижимости. При исполкоме существовали специальные отделы по обмену, требовалось получить разрешение и пройти обязательные этапы при смене места жительства. Налог при обмене квартиры не взимался, сделка была практически бесплатной.
По сообщению журнала «Коммерсантъ Деньги», трудности с продажей недвижимости заставили россиян вспомнить о советском опыте обмена жильем. На крупнейших московских профильных сайтах сотни собственников предлагают поменяться квартирами, загородными домами и даже зарубежными виллами.
Когда необходимо платить налог при обмене квартиры и как его рассчитать?
В договоре обмена квартиры с доплатой или без нее нужно прописать:
- ФИО, паспорта и адреса сторон;
- описание квартир с адресом, кадастровым номером, площадью, количеством комнат;
- общую юридическую формулу: «Стороны производят мену принадлежащих им квартир»;
- стоимость квартир, размер и порядок произведения доплаты;
- порядок передачи (по акту или по договору);
- иные условия, которые стороны сочтут необходимыми.
При покупке он тоже может получить от государства право на вычет c 2 млн рублей. Итого – 3 млн. От 5 млн остается 2 млн, с которых и нужно будет заплатить налог. И если заявить в Налоговой инспекции: «Ведь я же никаких денег не получал и не платил, это же прямой обмен», то ему ответят: «Вы сейчас получили доход – 2 млн. Вы его потратили на квартиру. Все, что могли, вы уже вычли.
Вместо получения имущественного налогового вычета физическое лицо вправе уменьшить сумму налогооблагаемых доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества. Это можно сделать и в том случае, когда квартира была приобретена по договору мены.
Доля таких заявок в агентство крайне невелика, так как для обмена клиенты пытаются искать варианты самостоятельно. Но зачастую они заранее договариваются об услуге по сопровождению сделки, чтобы все документы, расписки и взаиморасчеты были проведены правильно. Безусловно, в таком случае сумма комиссионных агентства снижается.
Форма предназначена исключительно для сообщений об отсутствии или некорректной информации на сайте ФНС России и не подразумевает обратной связи. Информация направляется редактору сайта ФНС России для сведения.
Учитывая, что обмен квартир – это, в частности, сделки по их продаже, значит, при получении дохода от таких сделок полагается выплачивать налог. Размер НДФЛ определяется на основании ст. 217 НК РФ. Для всех категорий при реализации недвижимости на территории РФ он составляет 13%.
Когда одна сторона делает доплату за новую квартиру, сумма этой доплаты также будет включена в доход от продажи недвижимости. Таким образом, получается, если квартира стоила 2 млн, а доплата составила 500 тысяч, то общая сумма налоговой базы составит 2.
Читайте на сайте об особенностях обмена старой квартиры на новостройку, а также о том, как обменять комнату или квартиру на дом и земельный участок с доплатой.
Если имелись затраты на покупку жилья при обмене. Когда человек может подтвердить документально все затраты на приобретаемое по обмену жилье, он может снизить размер доплаты на эту сумму. В случае когда затраты равны или превышают сумму доплаты выплата налогов не производится.
Совершенно другая схема, как обменять квартиру, действует при сделках на рынке нового жилья. По схеме trade-in застройщик или агентство недвижимости принимает старую квартиру для реализации и одновременно бронирует новую, фиксируя стоимость.
При обмене квартиры нужно ли платить налог, если она была в собственности менее 3 лет? Облагается ли в России договор мены недвижимости НДФЛ? Как платят не резиденты?
После того, как Союз перестал существовать и на карте появилось новое государство под названием Российская Федерация, ситуация несколько изменилась.
Размер льготы зависит от того в какой сумме гражданин производит уменьшение: в размере установленного НК РФ лимита или в сумме произведенных расходов по приобретению квартиры, которая была передана по обмену.
Оформить льготу можно только для одной квартиры. Если в собственности у человека имеется несколько жилых помещений, избавиться от обязанности по уплате налога можно только по одному из них. Если же приобретенное жилье является первым и единственным, то налог на купленную квартиру пенсионерам или другим льготникам платить не придется.
В агентстве «Динасе» нам сообщили, что пока прямыми обменами жилья не занимаются, потому что в Петербурге и так существует большой рынок встречных покупок и продаж. К тому же в тех городах, где строится много нового жилья (как в Петербурге), многие клиенты продают старое, для того чтобы купить новое в стройке, и тут обмен вообще невозможен.
Один из экспертов считает, что если договор мены был заключен для двух равноценных объектов, то для участников обмена жилья отсутствует основание для уплаты налога на доходы физлиц. Другой уточняет: «Договор мены не освобождает от уплаты НДФЛ. Но если обмен равнозначный (цены меняемых квартир указывают одинаковыми), то обязанность уплаты НДФЛ не возникает.
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В первом случае, если при совершении обмена квартиры предполагается доплата, есть возможность существенно снизить налоговую базу. Конечный размер выплаты будет складываться от того, в какой сумме было произведено снижение.
Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар. Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме.
Пока обмены – редкое явление, но риэлторы, естественно, не остаются в стороне от них. Агентская комиссия при обменах не будет сильно отличаться от той, которая взимается при обычной «встречке». Она будет зависеть от того, на каком этапе клиенты обратились к риэлтору, и всегда будет рассчитываться от цены большего варианта.
Если собственник даже получит доход от сделки мены, но его срок владения недвижимостью составит не менее 3 (или 5 лет), НДФЛ ему вносить не придется.
Рассмотрим, как происходит обмен квартиры на вторичном рынке пошагово:
- Поиск вариантов для обмена, предварительный осмотр жилья и предварительные договоренности.
- Сбор документов на квартиры по списку выше.
- Оформление соглашения.
- Подача соглашения в МФЦ на регистрацию прав. Прийти на подачу нужно лично с паспортами и документами по сделке. Заявление оформит сотрудник МФЦ на приеме.
- Регистрация занимает 3-14 дней, после чего сторонам выдаются выписки с указанием их прав на жилье.
- Доплату и фактическую передачу можно выполнить на любом этапе.
Соблюдение минимального срока владения недвижимостью освобождает ее собственника от обязательств при продаже вносить подоходный налог. Учитывают в данном случае срок владения недвижимостью того собственника, который получает доход при ее обмене. Если недвижимость была в собственности менее 3 лет, владелец при ее реализации и получении дохода обязан вносить НДФЛ.
В соответствии с п. 1 ст. 39 Кодекса реализацией товаров, работ или услуг признается, в частности, передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.
Согласно Налоговому кодексу при договоре купли-продажи необходимо оплатить налог в размере 13% от цены недвижимости. Эта сумма распространяется и на договор мены.
Но как же тогда простому обывателю узнать, на какие денежный взносы в пользу государства он может рассчитывать?
Какие налоги придется заплатить при обмене недвижимости
Пример. Васютина Л.А. обменяла свою квартиру стоимостью 3 000 000 рублей на другую квартиру стоимостью 2 700 000 рублей и получила доплату в размере 300 000 рублей. Налогооблагаемая база в ее случае составила 3 000 000 рублей. Применив налоговый вычет продавца, Васютина получила 2 000 000 рублей базы. Как покупатель другого жилья она имеет право на максимальный вычет в размере 2 000 000 рублей.
Сумма взимаемого налога при обмене будет зависеть от двух основных факторов:
- Размер полученного дохода.
- Срок владения недвижимостью, которую собственники меняют.
В случае если обмен недвижимостью равноценный и доплата отсутствует, необходимости в уплате подоходного налога нет.