Когда отменили оценщиков на землю при купле продаже
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда отменили оценщиков на землю при купле продаже». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
При государственной оценке землю рассматривают с двух сторон: как природный ресурс с характеристиками пространства, состава почвы, разнообразия рельефа, особенностями флоры и фауны, а так же в качестве объекта для выполнения различных функций, необязательно связанных с извлечением дохода, и как отдельный объект недвижимости или его неотъемлемая составная часть.
Данное имущество планируется в 2013 году продать организации, применяющей общую систему налогообложения: участок – за 25 млн руб., а здание – за 10 млн. руб. Реализация производится по ценам ниже рыночных. Организации (продавец и покупатель) не являются взаимозависимыми лицами.
11. Оценка взносов в уставный капитал производственных кооперативов
Остановимся на основных целях оценки, необходимых документах и стоимости услуг. Далее приведём общую теоретическую информацию по оценке.
Кадастровая оценка проводится для корректного налогообложения объектов недвижимости. Сделать ее необходимо при оплате налога на жилплощадь, продаже, разделе. Сведения о государственной кадастровой оценке объектов недвижимости вносятся в общий реестр.
Результаты такой оценки предварительно рассматриваются на заседаниях соответствующих комиссий, на которых специалисты докладывают и защищают результаты оценки.
Поскольку доходы от реализации недвижимого имущества не освобождаются от участия в формировании налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ), то организация в данном случае должна признать в налоговом учете доход от реализации товара на дату его получения.
Некорректно определенная, она неизбежно влечет существенные убытки при обороте участков и налоговых выплатах.
Согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ организации, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.
Обрабатывает информацию об арендных ставках на ЗУ и определяет их стоимость в качестве планируемых доходов от арендной платы. Согласно такому подходу земельная рента будет рассчитываться в виде дохода с арендной платы. Эта плата капитализируется в виде регулярного дохода. Показатели капитализации вычисляются на основе данных продаж арендованной земли и стоимости аренды.
Законодательство устанавливает, что учредители организации могут внести свой вклад в уставный капитал в разных формах. Обычно это денежный формат, но также можно использовать для этой цели квартиру или другую недвижимость.
Оценка, проведенная нашими специалистами, позволит Вам не только соблюсти требования законодательства, но и минимизировать всевозможные риски потерь денежных средств при проведении различных сделок с землей.
Оценка стоимости имущества при совершении сделок купли-продажи является одним из самых распространенных и наиболее ответственных видов независимой оценки. Действительно, при продаже имущества значение величины стоимости, которую определит оценщик, исключительно важно — ведь именно эту сумму получит продавец или заплатит покупатель.
При оценке ЗУ должен определиться самый оптимальный вариант его использования. Для этого изучается ряд факторов.
При возникновении разногласий с налоговыми органами по вопросу соответствия договорных цен рыночным ценам, наличие отчета об оценке имущества, являющегося предметом рассмотрения, дает возможность убедительно аргументировать свою позицию с целью признания цены совершенной сделки соответствующей рыночному уровню цен на дату совершения сделки.
В большинстве случаев при продаже квартиры стороны сами называют цену. Владелец озвучивает сумму, а покупатель может соглашаться с установленной ценой, либо нет.
Как можно понять из определений, прибыльная составляющая подсчитывает чистый доход с земельного участка, затратная – размер вложений на улучшения земельного участка. Сравнительная же составляющая производит анализ с подобными участками и дает сопоставление по стоимости с ними.
В экономическом плане оценка земли может заключаться в оценивании имущественных прав на нее. Это может быть, например, собственность, или аренда.
К услугам оценочных компаний ежедневно прибегает множество владельцев земельных участков, соответственно и количество оценочных компаний достаточно велико.
Все виды оценки, в том числе и кадастровая, направлены на установление денежного выражения стоимости объекта (земли). Кадастровая оценка отличается от других тем, что она является основным показателем при налогообложении и проводится массовым методом.
Как известно множество сделок с недвижимостью заключается по заниженной цене. Например, квартира рыночной стоимостью 15 000 000 руб. продается по документам за 999 000 руб. Причина понятна. Продавец не хочет платить налоги государству. И заниженная стоимость это позволяет. По факту продавец получает больше. Но в документах этот факт никак не отражается.
В своей профессиональной деятельности по оценке, инженеры кадастрового учета руководствуются правилами, утвержденными постановлением Правительства № 316 от 08.08.2000 года.
Доход от реализации земельного участка и расход в виде его стоимости учитываются налогоплательщиком при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль (п. п. 1, 3 ст. 271, ст. 268 НК РФ).
Если имеются объективные данные, которые подтверждают правильность рыночной оценки, когда стоимость определяется ниже кадастровых значений, то экспертам следует официально обратиться в кадастровую службу, с целью пересмотра кадастровых значений в оценке земли.
Как её определить? Для определения этой стоимости во многих случаях производится специальная процедура – оценка.
На сколько отличается величина кадастровой стоимости от коммерческой зависит от каждого конкретного объекта оценки.
Если назначенная кадастровая стоимость слишком высока, то еще не все потеряно. Законодательством предусмотрен механизм оспаривания этого вида оценки. Поэтому не поскупитесь на услуги юристов и оценщиков — это избавит вас от финансовых затрат в дальнейшем. В принципе, даже когда вы уже получили счет и обескуражены цифрами в нем указанными — еще не поздно, но придется обращаться в суд.
Оценка рыночной стоимости имущества при проведении купли-продажи может быть полезна и в других ситуациях – например, наличие отчета об оценке дает возможность подтвердить факт продажи имущества по рыночной цене перед лицами, чьи интересы может затрагивать данная сделка. К числу таких заинтересованных лиц можно отнести акционеров предприятия, вышестоящие организации и налоговые органы.
Изначальная стоимость участка земли учитывает ее рыночную стоимость, на рынке земельных участков сложилась их зональная стоимость в зависимости от расположения. Кроме территориального расположения на стоимость земли активно влияет рыночная ситуация, где цена на земельные участки имеет привязку к экономической ситуации в стране и в мире.
Оценка объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.
Земельный участок и здание, в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ, квалифицируются в качестве объектов недвижимого имущества. Соответственно, указанные объекты являются имуществом и для целей налогообложения (п. 2 ст. 38 НК РФ).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
Кроме того, Вы получите юридическую консультацию по всем вопросам, будь то вступление во владение наследством или продажа земельного участка компании. Наши сотрудники помогут Вам подготовить все документы, необходимые для корректного произведения оценочных работ.
Если недвижимость получена вами в собственность после 1 января 2016 года (например, в 2016, 2017, 2018 и т. д.), то по ней применяют новый порядок расчета дохода. Доходом считают наибольшую величину: или договорную цену или кадастровую стоимость уменьшенную на коэффициент 0,7.
При сделках с недвижимостью, когда часть жилья принадлежит несовершеннолетнему, процедура оформления бумаг усложняется. Перед реализацией квартиры продавец должен известить отдел опеки и попечительства.
Эта дата есть в Свидетельстве о государственной регистрации ваших прав на недвижимость (смотрите последнюю запись в Свидетельстве).
Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества.
Некорректно определенная, она неизбежно влечет существенные убытки при обороте участков и налоговых выплатах. Например, рыночная цена земельного участка определенного целевого назначения снизилась ввиду порчи почвы.
Зачастую, совпадение либо превышение кадастровой стоимости над рыночной произошло ошибочно (например, неверно выбран метод оценки объекта), и тогда кадастровая стоимость недвижимости естественно будет завышенная.
Такое положение может быть объяснимо сезонными колебаниями цен. Так, в зимний период цена будет ниже, чем в летний. Или неухоженный участок, расположенный в привлекательном месте, будет стоить дешевле, чем аналогичный, к которому были приложены руки.
Чтобы прекратить это безобразие в Налоговый кодекс внесли изменения. Суть в следующем. Для расчета налога с дохода от продажи недвижимости (например, квартиры или дома) учитывают одну, но наибольшую величину:
- либо цену недвижимости, отраженную в договоре купли-продажи;
- либо кадастровую стоимость недвижимости, уменьшенную на коэффициент 0,7 (то есть в расчет берут 70% от кадастровой стоимости недвижимости).
Прежде всего, отметим тот факт, что кадастровая стоимость недвижимости вообще не учитывает стоимость земельного участка, на котором дом непосредственно располагается. Этот фактор вносит существенную погрешность в определении стоимости, и он не единственный, хотя и самый значимый.