Если в договоре купли продажи занижена цена по сравнению с рыночной
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Если в договоре купли продажи занижена цена по сравнению с рыночной». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
На практике Продавцы нередко предлагают заключить договор, указав в нем более низкую цену недвижимости по сравнению с рыночной. Так Продавцы пытаются снизить свое налоговое бремя. Какие риски для сторон сделки существуют в подобной ситуации?
Таким образом, занижаются цены на квартиры по разным причинам, но с единственной целью – минимизировать расходы, существенно уменьшить сумму налога на сделку. Это единственное преимущество такого хода. Но сделки подобного характера могут печально закончиться для обеих сторон.
Содержание:
Последствия и риски для сторон
Конечно, налоговики преследуют свою благую цель – сократить долю тех продавцов недвижимости, которые занижают сумму сделки для того, чтобы освободиться от уплаты налога. Однако я не думаю, что предложенный механизм будет нормально работать на практике. Во-первых, сам процесс формирования кадастровой стоимости до сих пор вызывает множество вопросов, так как он остается непрозрачным.
В случае продажи имущества по заниженной цене у покупателя образуется доход, с которого нужно удержать НДФЛ, считают налоговики, по сути предлагающие признать экономию расходов доходом покупателя. Последнему придется доплатить налог с разницы между кадастром и контрактом, поскольку ориентиром в определении цены предлагается сделать именно кадастровую стоимость.
Как правило, при заключении сделки по заниженной стоимости, продавец составляет 2 расписки – о получении суммы по договору и получении дополнительных средств в счет оплаты за квартиру или иную недвижимость.
Занижение цены в договоре купли продажи недвижимости
Из представленных в материалы дела доказательств было установлено, что действительная стоимость транспортных средств на момент совершения договора купли-продажи значительно, более чем в 10 раз, превышала установленную цену в договоре.
При заниженной стоимости квартиры покупатель может лишиться возможности попасть под льготы или субсидии, иногда предоставляемые региональными властями для приобретения жилья.
Кроме того, обычно налоговые органы приглашают для опроса и дачи объяснений Покупателя, который, как правило, и предоставляет органам нужную информацию, отражающую реальное положение вещей – например, предварительный договор купли-продажи, соглашение об условиях сделки и т.д.
В случае, если инспектор будет сомневаться в реальности цены, указанной в договоре, будут проводиться беседы с каждой из сторон сделки, а также рыночная оценка проданного объекта. Если цена, указанная в независимом отчете, будет отличаться от заявленной, то возможны доначисления налога в размере 13% от выявленной разницы.
Vim/Depositphotos Обычно продавцы скрывают реальную стоимость квартиры, чтобы сэкономить на налогах при ее продаже. Другая причина – разрыв в стоимости жилья и уровня «белых» доходов.
По этой же причине покупатели не могут приобрести понравившееся им жилье. Данную ситуацию можно понять, когда продавец владеет собственностью меньше, чем три года, и при продаже должен заплатить государственный налог физического лица в размере 13% с суммы, если она превышает один миллион рублей. Тогда для Вас актуальным становится вопрос, не заинтересуются ли налоговые органы такой сделкой и не произведут ли они Вам доначисление налога.
Продавец не платить налоги если:
- приобрел квартиру в собственность до 01.01.2016 г и владел ей 3 и более лет. Не зависимо от цены, указанной в договоре -налог он не платит.
- не зависимо от срока владения налог не платится если цена продажи квартиры равна или менее покупной
- приобрел квартиру в собственность в 2016 году и после и владел ею 5 лет и более ( пока таких объектов нет на рынке).
Центральный аппарат Федеральной налоговой службы разослал письмо по инспекциям о создании подразделений по борьбе с уклонением от уплаты налогов при продаже квартир и другой недвижимости.
Чтобы взять ипотеку обычно требуется накопить порядка 15-20% от рыночной стоимости квартиры. Лишь в ряде банков доступна ипотека с первоначальным взносом 10% или без него совсем.
Таким образом, в случае скоропалительной продажи свежеприобретенного жилья, вчерашний Покупатель сможет предъявить к вычету в качестве расходов исключительно ту сумму, которая указана в договоре. С остального придется платить налог.
Внимание! О том, как взять ипотеку без первоначального взноса вы можете узнать из нашего прошлого поста.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ, определяющим размеры имущественных налоговых вычетов при расчете НДФЛ, «налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества».
В соответствии с нормами действующего законодательства, если гражданин РФ продает квартиру, дом, то после заключения сделки купли-продажи он обязан уплатить в казну государства налог в размере 13% от суммы дохода.
Часто бывает так, что продавец просит покупателя об указании заниженной цены в договоре, чтобы уйти от уплаты налога. Выгода продавца понятна: при подаче налоговой декларации он прилагает договор, в котором указана меньшая сумма и, соответственно, платит меньше налог или вообще его не платит.
Налоговый вычет для продавца, владеющего квартирой менее 3 лет, составляет 1 млн рублей. Именно такую сумму хочет увидеть продавец в договоре, чтобы не платить налог.
В случае расторжения сделки или признания ее недействительной суды, как правило, расценивают денежные средства, полученные продавцом сверх суммы, указанной в договоре, как неосновательное обогащение (см. решение Октябрьского районного суда г.
Однако, выдвигая такое требование, он ограничивает покупателя в возможности получить имущественный налоговый вычет с суммы, затраченной на приобретение жилого объекта (п. 3 ст. 220 НК РФ), — сумма вычета будет, соответственно, занижена.
Согласно Налоговому Кодексу РФ, недвижимое имущество, которое находилось в собственности менее 3-х лет, подлежит налогообложению. Из указанной в договоре суммы вычитается миллион рублей, не облагаемый налогом. Из оставшихся денег вычитается 13%.
Тогда, никаких дополнительных налогов платить не нужно, но и продавцы не всегда готовы согласиться указать в договоре купли – продажи всю сумму сделки.
Но это тема другой статьи. Другая ситуация с возможными потерями для Покупателя. С 2015 года налоговый вычет с покупки жилых помещений предоставляется в размере 2 000 000.0 не на объект недвижимости, как было ранее, а на налогоплательщика.
Условия ипотеки в каждом банке отличаются политикой рисков. Чем больший риск банк готов на себя принять, тем более выгодные условия он старается предоставить. Очень важный пункт таких условий – это первоначальный взнос.
Завышенная кадастровая стоимость невыгодна во время осуществления сделок на рынке. КС рассчитывается по нескольким показателям, а покупатель учитывает все возможные, так что более высокая кадастровая цена не является редкостью. Она приводит к тому, что налоги правительству увеличиваются.
Второй риск – недополучить всю оговоренную сумму. Обычно финансовые средства за покупку вносят в два этапа: покупатель может не выплатить все деньги, мотивируя тем, что отдал всю сумму, указанную в договоре. Продавец ничего доказать не сможет, иначе сам окажется под угрозой ответственности.
Российское законодательство никак не контролирует ценообразование в секторе недвижимости, поскольку основным индикатором, дающим возможность функционировать рынку, остается он сам – с учетом всех обстоятельств, начиная от экономического состояния страны и заканчивая востребованностью самой квартиры.
Чем опасна продажа квартиры по заниженной стоимости
Для того, чтобы предоставить банку информацию о стоимости приобретаемого жилья, недостаточно ознакомиться с предложениями рынка и сообщить, по какой цене покупается квартира.
Кадастровая стоимость квартиры определяется для расчета суммы налогов на недвижимость. У владельцев квадратных метров часто возникает вопрос, как она влияет на рыночную стоимость и процесс продажи в целом?
Вопрос: созданы ли уже эти отделы, можно ли найти в сети документ, о котором речь в статье (реквизиты, текст)? Простых слов не хватает, чтобы объяснить продавцу свою позицию.
К сожалению, исторически сложившаяся позиция нашего государства, характеризовавшаяся некогда максимальным присутствием в жизни своих граждан, далека от представленной выше цитаты и налоговая политика государства становится все более жесткой.
Что значит полная стоимость в договоре при покупке квартиры? На сегодняшний день, сложилась такая ситуация, когда продавцы не согласны указывать в договоре купли – продажи полностью весь ценовой критерий продаваемой квартиры.
При заключении договора купли-продажи недвижимости сторонам следует учитывать также такой показатель, как кадастровая стоимость продаваемого объекта, которая имеет в дальнейшем значение для целей налогообложения.
Как продать квартиру ниже кадастровой стоимости?
А несоответствие вычетов компенсируется многоразовостью вычета при продаже, его можно использовать в каждом налоговом периоде.
Если вв сделке участвуют супруги — каждый из них может рассчитывать на получение налогового вычета. Например: цена квартиры 4 000 000.0 — каждый из супругов получит возврат, уплаченного ранее подоходного налога, в размере 260 000.0 Конечно при условии полной цены в договоре и наличия расписки от Продавца.
Помимо этого предоставляется и иная информация, позволяющая аналитикам банка сделать объективное заключение о том, выгодно ли банку выдавать заемщику кредит на покупку этой квартиры.