Как при разводе делится квартира купленная в ипотеку
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как при разводе делится квартира купленная в ипотеку». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Здесь важно принять обоюдное решение, чтобы избежать судебных разбирательств, просрочек по выплате ипотеки и других малоприятных последствий.
Если для этого супруг использует исключительно личные средства, в случае развода взятая до брака ипотека признается личным обязательством супруга, а квартира – его личным, не подлежащим разделу имуществом.
При наличии неоплаченного до конца кредита, продажа помещения или его раздел на доли осложняются, так как помимо прав мужа и жены затронуты интересы банковского учреждения, одобрившего денежный займ. Некоторые виды кредитов имеют определённые нюансы (к примеру, военная ипотека).
Содержание:
Как делится квартира в ипотеке при разводе?
С погашением ипотечного кредита заемщик становится единоличным владельцем жилья, но он обязуется переоформить часть квартиры на второго супруга, поскольку квартира считается совместной собственностью.
В таком случае оставшийся в обязательстве супруг получает единоличную собственность на квартиру, а вышедший из обязательства может требовать выплаты отступных. Но перед тем, как выйти из созаемщиков по ипотеке после развода, обязательно необходимо заручиться одобрением банка – напоминаем, ст. 391 ГК делает перевод долга без такого согласия незаконным.
Во втором случае переоформление ипотеки при разводе осуществляется по договору между супругами. Подписав его, муж и жена, в том числе бывшие, могут самостоятельно определить размер того, что каждый из них получает после развода. Вплоть до того, что заложенное имущество полностью передается одному из супругов.
Второй супруг имеет те же права на общее имущество, даже если во время брака не работал и не имел собственного заработка по уважительным причинам (к примеру, потому что занимался ведением домашнего хозяйства или уходом за ребёнком).
Вопреки расхожему мнению о том, что квартира при разводе делится пополам, доли в жилье могут быть неравными.
Квартира в ипотеке при разводе может поделиться по одному из следующих вариантов:
- жильё продаётся, с помощью полученной от покупателя суммы гасится задолженность перед банком, остальные деньги делятся между супругами;
- первоначально гасится кредит, потом жилое помещение продаётся либо делится в оговорённых частях между бывшими супругами;
- муж и жена заключают соглашение, по которому жильё остаётся у одного из них, следовательно, и долг перед банковским учреждением закрепляется только за одним из супругов (перевод долгового обязательства на другого гражданина возможен, на основании 391 статьи ГК РФ, только с согласия кредитора).
Если квартира делится «миром», без суда, есть четыре основных сценариев раздела, говорит Владимир Старинский.
Если же один из них перестает делать выплаты, подобные обязательства полностью ложатся на второго заемщика.
Раздел ипотечной квартиры при разводе супругов
При разводе с непогашенной ипотекой затрагиваются интересы третьей стороны – кредитора, который теряет гарантии своевременной оплаты задолженности.
Если квартира куплена одним из супругов до брака, а выплачивали ее потом вместе, при разводе квартира (и все обязательства по кредиту) остается купившему. Второй супруг может потребовать вернуть средства, вложенные им в погашение кредита в период брака.
На всех этапах ипотечной сделки рядом с парой незримо присутствует третий – кредитная организация, тот самый банк, который выдает семье ипотеку. Без одобрения банка не получится решить, как будет оформлена ипотечная квартира в собственность, кто будет выступать заемщиком и созаемщиком и т.п.
Наличие добровольной совместной договоренности подразумевает большее количество вариаций. Фактически можно руководствоваться законом или придумывать свои схемы. Главное, чтобы обе стороны были согласны с принятым решением и изложили его на бумаге, заверив ее у нотариуса. Тут вариантов много, кто-то будет отказываться от претензий полностью, а кто-то захочет переоформлять закладную и т.д.
Как решается вопрос с ипотечной недвижимостью при распаде гражданского брака?
Причиной для начала процедуры раздела конкретной собственности, по которой ещё не выплачена задолженность перед банком, может стать заявление в суд, отправленное от одного из указанных ниже лиц:
- по требованию кредитора (то есть банковского учреждения, выдавшего кредит на жильё);
- по требованию мужа либо жены, находящихся в процессе развода.
Интересы детей при разделе имущества берутся во внимание не всегда. Семейный кодекс не предусматривает обязательного разделения долей в недвижимости не только на супругов, но и на детей. Сегодня по этому поводу ведутся немалые споры, но нормативные документы пока не содержат пункта об учете интересов несовершеннолетних.
С привлечением кредита сегодня приобретается более 50% всех новостроек, а у отдельных застройщиков показатель доходит и до 70%. Особенно востребована ипотека со стороны молодых семей. Увы, статистика разводов выглядит неутешительно: в прошлом году в России было заключено менее миллиона браков, а распалось – более 600 тыс.
Стоит отметить, что самый предпочтительный вариант для сторон-созаёмщиков — это мирная взаимная договорённость. Только так каждый может извлечь для себя максимальную выгоду.
Наличие брачного договора априори решает большинство проблем, связанных с разделом совместно нажитого движимого и недвижимого имущества, и позволяет обеим сторонам процесса выйти из него с наименьшими потерями. Рассмотрим, как выглядит ситуация с точки зрения ипотечного кредитования.
Заключённый и нотариально заверенный договор, составленный перед свадьбой, содержит пункты, касающиеся не только того, кому что достанется в случае развода, но и определит меру ответственности каждой стороны перед имеющимися кредитными обязательствами, которые на момент расторжения брака не будут погашены в полном объёме.
Документ имеет смысл, если стороны находятся в различном материальном положении, и одна из них не имеет возможности являться долевым созаёмщиком кредитных обязательств и, соответственно, не имеет права по суду являться полноправным владельцем квартиры. Им становится второй из супругов.
В этом вопросе не может быть судебных споров, поскольку всё изначально прописано в контракте.
Грамотно составленный документ определит следующие важные нюансы:
- какая долевая часть будет принадлежать каждой стороне;
- есть ли вероятность долговой компенсации части стоимости квартиры вторым супругом;
- как именно будет распределена сумма ипотечных выплат между ними;
- величина материальной компенсации одной их сторон в случае её отказа претендовать на всю часть жилья.
Но и в этом случае квартира все равно считается общей собственностью, если кредитный договор был оформлен в браке и не заключался брачный договор, в котором прописаны другие условия, – подчеркивает Владимир Старинский, управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры».
Знайте, что общие долги могут возникнуть только у тех супругов, брак которых зарегистрирован в органах ЗАГС. Ипотека подразумевает под собой залог недвижимого имущества, которое также могло быть приобретено на выделенные кредитные средства. При ипотеке заложенное имущество остается во владении залогодателя, то есть банка.
Особенности раздела при наличии детей
Так как раздел долга зачастую невозможен, заемщикам, за которыми сохраняется солидарная ответственность, важно защитить себя от безответственного поведения бывшего супруга.
Поэтому когда при наличии ипотеки дело доходит до расставания, практикуется модель выхода одного из супругов из числа созаемщиков. Все это возможно лишь по договоренности бывших мужа и жены.
Доля получаемого объекта должна соответствовать доле передаваемого на погашение долга. Порядок деления устанавливается законом или супругами по мировому соглашению.
Так как переоформление ипотеки, это, по сути, раздел квартиры, представляется два возможных варианта: это переоформить через суд или заключить добровольное соглашение.
По-другому не получится:ипотечное жильё находится в залоге у банка до тех пор, пока кредит не будет выплачен полностью.
Редко кто готов тратить деньги на дополнительные юридические проверки и оформление договора купли-продажи. И продавать жильё придётся по сниженной цене, иначе его никто не купит. Если у бывших мужа и жены есть ребенок, то партнер, с которым несовершеннолетний остается жить после разрыва отношений, получает большую долю в жилище. Данное правило является определяющим при разделе жилья, приобретенного в кредит. Как производится раздел кредита после развода?
При разводе супруги стремятся поделить не только свои жизни, но и все приобретенное в браке имущество. Недвижимость, купленная в ипотеку, делится по закону поровну, если иное не было оговорено при ее приобретении в нотариальном соглашении.
Чем более прозрачной будет схема раздела, тем больше вероятность того, что никакого обмана и давления с какой-либо стороны не наблюдалось.
Судебная практика: определение долей имущества
По большему счету не имеет значения кто заявитель, а кто ответчик, суд будет учитывать интересы обеих сторон, а особенно детей, если они есть. Если между супругами нет предельной ясности в вопросах владением недвижимости, то лучше все же обратиться в суд, чем «дожимать» дело самостоятельно. Судебное разбирательство позволяет расставить окончательные точки по всем вопросам.
Гражданский брак или, если сказать юридически грамотно, сожительство граждан не дает право на распоряжение имуществом друг друга. С большой вероятностью квартира и ипотечные обязательства останутся у того, на кого и был оформлен договор ипотеки. Есть вариант доказать в судебном порядке, что оба формальных супруга принимали участие в приобретении ипотеки и внесении ежемесячных платежей.
Совместной собственностью признаются все виды имущества, полученные или приобретённые в период официального брака (34 статья СК РФ). При этом неважно, на чьё имя собственность зарегистрирована или кто именно вносил платежи.
Более 70% ипотечных кредитов оформлены именно таким образом. Это означает, что ответственность по выплате кредита лежит в равных долях на каждом из супругов, и банк может предъявлять одинаковые требования к супругам по выплатам долга, не смотря на статус наличия или отсутствия брачных отношений между ними.
Как делится ипотека при разводе при наличии несовершеннолетних детей?
Как правило, такая процедура оформляется через суд. На основании судебного решения, банк переоформляет кредитный договор с одной из сторон.
Кредиты взятые на нужды семьи образуют общие долги супругов по которым они несут солидарные обязательства. Если при разводе супруги не найдут решения каким образом им погасить долг перед банком, то в данном случае банк может обратиться в суд и взыскать деньги в судебном порядке, обратив при этом взыскание на заложенное имущество.
Если супругам не удалось найти компромиссное решение вопроса, следует подать Исковое заявление о разделе совместного долга (кредита) в суд.
В случае когда между супругами был заключен брачный договор, то доли по соглашению сторон, могут быть пересмотрены.
При наличии брачного контракта, все становиться просто. Все ключевые моменты распределения имущества в нем будут прописаны еще до возникновения имущественного спора. Но о его составлении стоит позаботиться заранее. Составить брачный договор возможно как до регистрации брачных отношений, так и во время брака.
При этом не учитывается вклад каждого супруга в этот семейный бюджет. Второй супруг вообще мог не получать никаких денег, семейный бюджет все равно остается общим.
Денежные обязательства и долги одного супруга, возникшие после регистрации брака, признаются общими, поэтому разделить их можно.
Обратите внимание! Если ребёнок прописан в ипотечной квартире, которая выставлена на продажу, его необходимо выписать в срочном порядке! В ином случае родителями могут заинтересоваться органы опеки, вплоть до постановки вопроса о лишении родительских прав по причине невозможности обеспечить нормальные условия для проживания ребёнка.
Как разделить ипотечную квартиру при разводе
Поэтому если собственник–муж подписал ипотеку перед браком, логично считать, что и жилье, и задолженность по кредиту останутся лишь за ним: так как они были приобретены до брака, то делить их незаконно. Правда, если иное не предусмотрено брачным контрактом: в договорном порядке можно разделить даже то, что было получено и до свадьбы.
Согласно действующему законодательству, имущество приобретенное супругами во время брака, признается их общей совместной собственностью, вне зависимости от того, сколько денежных средств было вложено каждым из супругов.
Добиться разделения недвижимости с финансовым обременением гражданским супругам после развода сложно; поможет в этом опытный, с практическим стажем, юрист.