За неустойку по договору на покупку строящегося жилья
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «За неустойку по договору на покупку строящегося жилья». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Читайте так же: Кому положена льгота на оплату жилья и коммунальных услуг и как ее оформить Проблема в заключение договора уступки возникает, если квартира по ДДУ приобреталась в ипотеку.
Статья 6 закона 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» указывает на единственный случай, когда девелопер со 100% вероятностью сможет избежать неустоек (пеней), штрафов и иных подобных выплат. Это произойдет, если сам участник долевого строительства уклонялся от получения ключей.
Чтобы уйти от выплаты неустойки, застройщик может попытаться доказать, что в нарушении договора нет его вины. Ссылаясь на не зависящие от него обстоятельства, строительная компания утверждает, что просрочка случилась в результате действий или (чаще) бездействия третьих лиц – государственных органов, поставщиков коммунальных услуг и т.п.
Содержание:
Применение Закона о защите прав потребителей
В ДДУ застройщик указывает 2 срока — срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи дольщику объекта по акту после ввода дома в эксплуатацию. Второй срок обычно отличается на несколько месяцев. И именно он учитывается при расчете периода просрочки по ДДУ.
Каждый вариант расчета неустойки по ДДУ имеет свое юридическое обоснование, которое может применять дольщик. Поэтому дольщик может выбрать метод расчета, который позволяет взыскать с застройщика больший размер неустойки, и представить соответствующее обоснование.
Квартиру купили, а жить негде – в такой ситуации иногда оказываются люди, заключившие договор долевого участия с компанией-застройщиком. Фактически они заплатили строительной компании деньги, чаще всего, взятые в ипотеку, рассчитывая на то, что к определенному сроку получат готовую новенькую квартиру.
Анализируя взыскание неустойки, следует, во-первых, выделить досудебный порядок. Грамотно составленная претензия – залог Вашего успеха, показывает практика. Составляя претензию, ссылаемся на статью 6 214-ФЗ, указываем требуемую по закону сумму неустойки и статью 310 Гражданского кодекса РФ, а также срок ввода строения в эксплуатацию, имеющийся в вашем договоре.
Прежде всего, при вынесении решения судьи руководствуются мнением верховных судов. Конституционный Суд РФ (Определение от 21 декабря 2000 года № 263-О) указал, что суд обязан установить баланс между ответственностью стороны, нарушившей ДДУ с одной стороны, и действительно причиненным ущербом с другой стороны.
В судебной практике встречаются различные варианты подобных оправданий застройщиков с целью уйти от ответственности по ДДУ или уменьшить ее:
- передача ключей был сорвана из-за несвоевременной выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию дома (Апелляционное определение Самарского областного суда от 27.11.2017 по делу № 33-14475/2017).
- погодные условия, из-за которых не удалось провести благоустройство территории, без которого разрешение на ввод не (Апелляционное определение Самарского областного суда от 10.05.2018 N 33-5833/2018).
Ждать ответа от застройщика не нужно. Главное — это подать иск не раньше, как пройдут 10 дней с момента получения претензии. Позже — можно, раньше — нет.
За 2018 год (на момент написания статьи) действовали три ключевые ставки.
- С 01.01.2018г. по 11.02.2018г. – 7,75 %
- С 12.02.2018г. по 25.03.2018г. – 7,5 %
Закон защищает дольщика от произвола дольщиков, намеренно затягивающих сроки передачи с целью взыскать неустойку в большем размере.
Вообще, лучше сделать как мы, а именно — провести анализ практики тех судов, в которые у Вас есть возможность подать иск. Возможно, вовсе изменить подсудность на арбитражный суд или иной суд, где большая вероятность получения неустойки. Иногда суд по месту нахождения застройщика дает в разы больше неустойки, чем суд, который находится по адресу вашего проживания или пребывания, и наоборот.
Подаем претензию лично, либо по почте по юридическому адресу и фактическому адресу. Если лично, то обязательно сделайте копию. На копии застройщик должен поставить отметку о принятии.
Об этом подробно будет изложено в данной статье. Читать о неустойке по ДДУ рекомендуется не торопясь, и не пропуская ни одного пункта.
Пункт 2 статьи 6 Закона о ДДУ (ФЗ-214) говорит, что неустойка за каждый день просрочки равна 1/300 ставки рефинансирования от цены договора. Если дольщик гражданин, то все это великолепие мы умножаем на цифру 2. Звучит как-то сложно. Не так ли?
Дольщик не платит госпошлину при обращении в суд, потому что по Закону о защите прав потребителей он потребитель.
Расчет неустойки производится на дату подписания акта приема-передачи квартиры. Неустойку необходимо рассчитывать с момента возникновения просрочки в передаче квартиры.
Обычно иск подается в суды общей юрисдикции по месту нахождения ответчика -юридического адреса застройщика. Но дольщик может подать исковое заявление в суд и по месту своей регистрации, это право закреплено в Законе о защите прав потребителей.
Если у Вас договор цессии, в котором сказано, что срок завершения строительства к примеру 01.01.2015 г., Вам нужно посмотреть, что написано в договоре долевого участия. Там может быть стоит совсем другая дата.
Подписывая договор, граждане должны понимать, что не только застройщик берет на себя определенные обязательства, но также и они обязаны соблюдать условия ДДУ. Основной обязанностью дольщика является своевременная оплата по договору. Чтобы это не стало непосильным бременем, необходимо заранее рассчитать свои силы и взвесить все положительные и отрицательные моменты участия в долевом проекте.
Её необходимо направить на юридический адрес и адрес из договора, если он отличается от юридического (хотя бы даже одной буквой или цифрой).
С 1 января 2016 года ставкарефинансирования в расчётах – то же самое, что и ключевая ставка, которая на момент написания статьи равна 7 %. Если застройщик прописывает в договоре иное, с ним можно судиться.
Физические лица, которые приобрели объект недвижимости для личных целей, должны обратиться в суд общей юрисдикции.
Долевое строительство регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Именно данный нормативно-правовой акт определяет важные нормы закона относительно ДДУ.
По поводу ставки: считаю с учетом позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 24.10.2017 № 41-КГ17-26, а именно: при расчете неустойки, подлежащей взысканию с застройщика, применяется ставка рефинансирования (ключевая ставка Банка России), действовавшая по состоянию на предусмотренный договором день исполнения застройщиком своих обязательств по передаче истцу квартиры.
По ДДУ передача ключей октябрь 2017 , будут передавать в мае. За это время ставка менялась 4е раза. Указывать в досудебной 8,5 или 7,25?
Зачастую взыскание средств с девелопера по договору долевого участия осложняется активным сопротивлением со стороны строительной компании – нарушителя. Практически в каждом судебном процессе застройщики пытаются если не полностью избежать, то хотя бы уменьшить неустойку по ДДУ. И зачастую им это удается.
То есть, инвесторы вступают в долевое участие при строительстве жилого дома. Поэтому могут возникнуть ситуации, когда по срокам в договоре дом должен быть сдан уже в эксплуатацию, но на деле этого не происходит. Тогда недовольные покупатели обращаются к инвесторам, а те, в свою очередь, к застройщикам.
Если происходит такая ситуация, когда застройщик срывает срок сдачи, то дольщик может потребовать выплату неустойки уже на следующий день. Для этого не нужно ждать большего срока.
Дольщики всегда имеют два варианта действий:
- Требовать компенсаций и судиться с застройщиками;
- Бездействовать и ждать, когда закончится стройка. Ведь рано или поздно дольщики получат свою жилплощадь.
Как правило, дольщики решаются расторгнуть договор на строительство в том случае, если застройщик нарушает сроки строительства и другие пункты договора.
Поскольку пени по договору носят компенсационный характер, их выплата не должна становиться способом обогащения истца. Задачей пеней, штрафов и т.п. является лишь компенсация понесенных участником долевого строительства неудобств. Поэтому зачастую суды снижают неустойку по 214-ФЗ, как несоразмерную неблагоприятным последствиям нарушения ДДУ для дольщика.
Застройщик имеет такое же право расторгнуть ДДУ с будущим цессионарием, при невыплате им всей суммы по договору или даже по задержке платежа на больший, чем обусловлено ДДУ, как и с цедентом часть 1 ст. Квартира является неденежным исполнением обязательства должника в нашем случае застройщика выполнить сделку, хотя любая квартира, и может быть оценена в денежном эквиваленте.
Возможно ли приостановить платежи или изменить график оплаты
Прибавьте к общей сумме 50% на основании п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей. При установлении вины застройщика в нарушении обязательств по ДДУ, суд взыщет в пользу дольщика штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований. Только в одном случае застройщик освобождается от неустойки: если он не передал объект в срок, потому что дольщик уклонялся от подписания передаточного акта.
ГК определяет неустойку как сумму, которую должна выплатить сторона, нарушившая свои обязательства по договору. Вместе с тем существует два вида пени: законная и договорная. Первая предусмотрена в Федеральном законе и является обязательной для конкретного вида нарушений, ее размер определяется на законодательном уровне.
Пример 2.1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено по истечении планируемого срока окончания строительства. Участник обязан вносить платежи до даты (включительно), установленной в договоре. Если дольщик просрочил единовременный платеж или нарушил график внесения очередной оплаты, то со следующего дня ему начинает начисляться пеня. Застройщик может потребовать уплату пени в рамках исполнения контракта.
Неустойка по договору долевого участия: что это, расчет и уплата неустойки
Да, по деньгам это будет меньше, но избавит вас от значительной головной боли с документами и судами. Давайте разберемся что такое переуступка прав по ДДУ и какие подводные камни, опасности есть при этом. Давайте разбираться. Сделка основывается на положениях ст.
Если такого пункта нет, то это очень хорошо, вы получите большую экономию на таком договоре уступки. Поэтому при заключении ДДУ всегда настаиваете на исключение такого пункта из текста договора.
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязан передать объект строительства дольщику в срок, указанный в договоре. При этом срок передачи является существенным условием договора участия в долевом строительстве, отсутствие срока в договоре влечет признание такого договора незаключенным.
Огромное спасибо! Самый удобный калькулятор из тех что мне удалось найти. Единственный вопрос — какой расчет ставки применить? по периодам или на день наступления обязательств? Буду благодарна за ответ.
Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ
Именно по указанному сроку истец, который является потребителем услуги, может ориентироваться о сроке передачи ему квартиры.
Тем не менее пеня за просрочку оплаты существует, поэтому, чтобы избежать проблем с застройщиком, который вряд ли упустит шанс получить лишние деньги, участнику необходимо четко выполнять условия договора.
Никаких гарантий вынесения решения суда в пользу дольщика нет. Грамотный юрист никогда не даст гарантию положительного разрешения спора в суде. Однако на практике процент удовлетворения подобных исков довольно высок.