Обмен квартир между родственниками
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обмен квартир между родственниками». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Для регистрации сделки обмена квартирами документы должны быть поданы в отделение Росреестра. Это можно сделать, обратившись непосредственно в регистрирующий орган, либо через многофункциональные центры «Мои документы». В первом случае документы будут рассматриваться 7 рабочих дней, во втором — 9 рабочих дней.
Многие граждане также интересуются, применима ли уплата налога при договоре мены недвижимости к системе налоговых вычетов. Ответ прост и очевиден – безусловно, да. Притом, лица, участвующие в сделке мены могут как воспользоваться полученным вычетом для погашения налоговых обязательств, так и получить некоторый вычет на свое имя.
Содержание:
Как происходит обмен квартир между разными родственниками
То есть стороны, заключающие договор мены, одновременно выступают продавцами своей недвижимости и покупателями новой. Такая сделка может быть равноценной либо предполагать доплату разницы в стоимости недвижимости. Этот вопрос в каждом случае решается индивидуально. Такие сделки могут, как заверяться нотариусом, так и быть сразу предоставлены в Росреестр.
Такой вариант более финансово затратный. В таком случае составляется 2 договора купли-продажи недвижимости для каждой стороны. Для юридической защищенности договоры могут быть заверены нотариусом. Далее сделка оформляется в Росрестре.
Вариант родственного обмена квартиры на квартиру, находящихся в муниципальной собственности, начинается с получения разрешения уполномоченных органов по распоряжению имуществом.
Такая сделка осуществляется только через риэлторское агентство или компанию-застройщика. В рамках этого варианта собственник старой квартиры заключает с риэлтором договор на её реализацию, одновременно бронируя жильё в новостройке по фиксированной цене.
В некоторых случаях родственники предпочитают заключать между собой договора дарения, а не мены, чтобы избежать уплаты налогов. Но в этом решении есть свои подводные камни, так как оспорить или отменить такую сделку будет достаточно сложно, и процесс этот займет много времени.
В частности, согласно ч. 2 ст. 217.1. НК, не нужно платить НДФЛ, если квартира, подлежащая обмену, находилась в собственности в течение минимально предельного времени владения объектом или более.
Естественно, система налоговых вычетов при договоре мены применима лишь в том случае, если в нем имеется пункт доплаты, в иных ситуациях она не применяется.
Для осуществления сделки требуется обязательное согласие всех лиц, живущих в одной квартире с обменивающейся стороной.
Интернет-портал «Российской газеты» зарегистрирован в Роскомнадзоре 21.06.2012 г. Номер свидетельства ЭЛ № ФС 77 — 50379. Редакция не несет ответственности за мнения, высказанные в комментариях читателей.
Обмен приватизированного жилья
Это самый экономный вариант обмена, так как в случае дарения близким родственникам налогами не облагается. Так что если у вас близкие родственные отношения, то проще оформить 2 договора дарения и таким образом произвести обмен квартирами. Единственно, что при неравноценном обмене в договоре дарения нет возможности прописать пункт о доплате.
Для оформления сделки требуется заключение договора между сторонами. Документ составляется в трех экземплярах: по одному остается у сторон и один передается в местную администрацию.
В этом случае вам придётся соблюсти формальности, уведомив прочих совладельцев имущества (то есть младшего брата и других лиц, если они имеют право на долю квартиры) о заключении договора дарения. Сделки, оформляемые между близкими родственниками, освобождаются от оплаты подоходного налога, поэтому вы можете подарить друг другу имущество без дополнительных финансовых затрат в любой момент.
При оформлении документов на жилье, этот договор они не предоставили. После того, как все юридические вопросы были урегулированы, Сергей перевел Антону на банковский счет 300 тысяч, а Антон, в свою очередь подтвердил поучение денег распиской.
Согласно п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев.
В течение 10 дней прежний договор расторгается органами управления и жильцам предоставляется новое соглашение.
А имеет ли обратную силу договор мены? Просто у меня есть опыт, когда человек подарил дом родственникам, а через некоторое время отсудил его обратно. Якобы не выполнялись условия, на которых он его подарил. Может ли так случиться с договором мены? Что будет если одна из сторон договора мены вдруг передумает и решит через суд вернуть все обратно? Можно как то подстраховаться?
Один экземпляр служит в качестве оригинала и передается в местные органы администрации для одобрения и регистрации. Прежние договора найма на квартиры аннулируются, и на основе договора заключается новое соглашение о передаче квартир новым нанимателям на основании обменного договора.
Кроме этого, имущество находится в собственности менее трёх лет, следовательно, уплаты подоходного налога в размере 13% от стоимости жилья не избежать.
Субъектами договора мены могут выступать как посторонние друг другу люди, так и те, чью отношения сформированы родственными связями. Казалось бы, второй вариант обмена должен иметь льготные условия оформления сделки. Однако, это не так.
Обмен муниципальными квартирами между родственниками
Отклонить сделку администрация может только в исключительном случае:
- наличия иска к участнику процесса о расторжении либо изменении предыдущего договора соцнайма,
- обмениваемое помещение признано непригодным для эксплуатации,
- само право пользования жильем квартиросъемщиков уже оспаривается в судебном порядке,
- дом подлежит капитальному ремонту в ближайшее время,
- дом подлежит сносу,
- в случае вселения по результатам обмена в помещение человека с одной из форм хронических заболеваний (пункт 4 статьи 2 Жилищного кодекса.
Для гражданина, который решит поменять занимаемое жилое помещение на другое, необходимо учитывать ряд нормативных актов.
По соглашению о мене можно осуществить обмен исключительно приватизированных квартир или иных объектов недвижимости.
Обмен долями в квартирах между родственниками
При получении прибыли как в денежно-финансовой, так и в натуральной форме, физлицо обязано заплатить НДФЛ – налог на доходы (ч. 1 ст. 210 НК России).
Первая ситуация – предметом договора мены является (являются) квартира (квартиры), которые находились в собственности владельцев менее 3-х (5) лет и их стоимость превышает сумму в рублей.
В администрацию населенного пункта стороны должны сдать пакет из следующих документов:
- паспортов всех участников и их копии;
- договоров соцнайма на доли/ордеров на вселение;
- справок о составе семей обменивающихся сторон;
- согласий на сделку нанимателей остальных долей;
- разрешений на сделку от опеки и попечительства (если в обмениваемых комнатах проживают несовершеннолетние лица);
- квитанций об отсутствии задолженностей перед коммунальными службами.
Для того, чтобы официально зарегистрировать договор обмена, к нему следует приложить ряд других документов и сдать все бумаги в Росреестр или МФЦ.
Возможен ли обмен квартир между родственниками?
Также у нанимателей есть возможность поменяться с родственником, проживающим в другом городе, в связи с учебой, образованием детей, чем также выгоден обмен жилья одной и другой стороне.
Обмен недвижимостью предполагает передачу квартиры, доли в квартире, иного имущества второй стороне сделки и получение взамен другого объекта недвижимости. Объекты могут быть равноценными, а могут отличаться по стоимости. Стороны договариваются о мене с доплатой в последнем случае. Последствия обмена такие же, как и при купле-продаже. Отличием является отсутствие в сделке денежных средств.
Сразу оговоримся, что заключить договор мены могут как родственники, так и абсолютно посторонние люди. С точки зрения закона их статус одинаков. Каждый из заключающих сделку является одновременно продавцом своей недвижимости и покупателем чужой.
Распространены сделки родственного обмена по той причине, что найти посторонних людей, которых взаимно устроят квартиры, непросто. Поэтому более популярны среди не родственников сделки купли-продажи жилья.
Переход права собственности на недвижимое имущество путем обмена, а не купли-продажи, отличается тем, что документов оформлять придется меньше.
- Договор мены заключается один, а покупку и продажу придется оформлять двумя договорами. Это дополнительные затраты на государственную регистрацию и, если стороны решат воспользоваться услугами нотариуса, на нотариальное удостоверение договоров.
- Денежные средства не фигурируют при обмене, а это дополнительная гарантия безопасности сделки для сторон.
Для второго случая, то есть при наличии доплаты по договору, лицо, получающее доплату по договору мены, обязуется уплатить налог, который рассчитывается по формуле – (размер доплаты) * 0,13.
Вот здесь для близких родственников закон предусматривает послабление. Сделки дарения недвижимости, совершенные близкими родственниками, налогом не облагаются. Следует помнить, что дарение с доплатой невозможно. Поэтому, если предполагается обмен неравноценным жильем, вопрос с доплатой остается вне правового поля.
Приватизированные квартиры являются собственностью жильцов. Родственный обмен возможен на основании договора мены, зарегистрированного в реестре, а затем пройденного перерегистрацию в кадастровых органах.
В ст. 153-162 ГК РФ закреплены основные требования к договору мены. Например, при цене сделки в 10000 рублей, она в обязательном порядке должна быть оформлена в письменном виде.
В законодательстве РФ подобные случаи прямо не урегулированы. Поэтому участников данного соглашения ожидает довольно длительная процедура.
Основанием признания договора недействительным может быть нарушение правил его оформления или преступный умысел со стороны одного субъекта сделки.
Куда подавать, случаи отказа, сроки рассмотрения
Обмен недвижимостью предполагает ряд этапов, на каждом из которых есть свои особенности и правила. В целом обмен жилыми площадями регламентируется 567 статье Гражданского Кодекса.
Да, судя по п. 17.1. ст. 217 НК России, прибыль от продажи недвижимости может не облагаться подоходным налогом – в случае наличия соответствующих обстоятельств, предусмотренных в ст. 217.1. НК России.
Налог при родственном обмене квартиры
Возможность его прописки появляется, если позволят параметры жилой площади согласно договору соцнайма. Далее необходимо сменить основного квартиросъемщика (новый жилец должен на себя перезаключить с административными органами соглашение соцнайма). Владелец приватизированного жилья может быть заменен через осуществление дарения объекта недвижимости.
Предполагается, что подобная сделка равнозначна договору мены, который может быть заключен не только между родственниками, но и между чужими людьми на добровольных началах.
Особенностей у сделки мены, конечно, больше, чем у той же купли-продажи жилья, но по факту различия не особо то и существенные. Чаще всего вопросы у граждан возникают относительно налогообложения сделок мены с участием квартир.