Переуступка по договору инвестирования в строительство
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка по договору инвестирования в строительство». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Соинвестор несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим договором документов и гарантирует наличие и передачу всех уступленных Новому Соинвестору прав.
По инвестиционному договору (строительство торгового центра), Застройщик принимает на себя обязательство обеспечить строительство и ввод в эксплуатацию объекта инвестирования, а Инвестор-1 и Инвестор-2 осуществлять инвестиции в строительство. Инвестор-1 обязуется оплатить 2/3 стоимости работ по строительству, Инвестор-2 обязуется оплатить 1/3 стоимости работ.
Какие документы нужно оформить для возврата инвестиционных денег в случае расторжения договора Инвестором-1?
Содержание:
Договор инвестирования строительства дома
Рассмотрим конкретную ситуацию. Организация-инвестор по договору долевого участия в строительстве, заключенному с индивидуальным предпринимателем, выполняющим функции заказчика-застройщика, осуществляет частичное финансирование строительства жилого дома. Объем финансирования строительства инвестором составляет 900 000 руб., что соответствует стоимости строительства одной квартиры в указанном доме.
В ходе строительства денежные средства, полученные от участников долевого строительства, не облагаются НДС при условии, что размер этих средств не превышает фактических затрат по строительству квартир.
В этом случае договор, заключаемый риэлтерской фирмой на переуступку доли инвестирования строительства, следует признать посреднической сделкой, доход по которой у риэлтера можно рассматривать как вознаграждение, облагая его по повышенной ставке налога на прибыль (36%). Пример 2.
Денежное требование, являющееся предметом уступки, должно быть определено в договоре клиента с финансовым агентом таким образом, который позволяет идентифицировать существующее требование в момент заключения договора, а будущее требование – не позднее чем в момент его возникновения.
Инвестирование — это обязанность передать инвестиционный взнос. После того как инвестиционный взнос оплачен, у инвестора возникает право на результат инвестирования.
Вот основной перечень необходимых бумаг:
- Разрешение о проведении строительных работ;
- Выписка из Росреестра о праве на земельный участок (ИЖС);
- Акт, подписанный приемочной комиссией о приеме в эксплуатацию объекта;
- Бумага о присвоении постоянного адреса (берется в Градостроительном или архитектурном отделе администрации;
- Соглашение о распределении недвижимости между участниками инвестиционного договора.
В случае наступления обстоятельств, предусмотренных в п.5.1, срок выполнения стороной обязательств по настоящему договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.
Уступка по договору инвестирования юридическому лицу
А также компенсация морального вреда, подтверждением которого является факт нарушения прав потребителя.
Обязанность платить налог не возникает в тот момент, когда заказчик и инвестор заключили соглашение. Это происходит после появления доходов у сторон сделки. На полученную прибыль, согласно закону, возникает обязанность платить НДС. Сделка, не содержащая существенных условий, не может быть признана заключенной. Если вложения происходят в строительство, предметом сделки может стать жилое или нежилое помещение, на которое у инвестора есть право собственности.
Таким образом, когда дольщик уступает частично оплаченное право, то кроме договора цессии составляется еще договор о переводе долга.Обратите внимание: исходя из буквального толкования норм ст. 391 ГК РФ застройщик вправе самостоятельно решить: позволить или нет участнику долевого строительства производить уступку права требования по договору долевого участия.
Договор инвестирования — виды и условия договора
Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.
Договор инвестирования подразумевает внесение владельцем денежных средств застройщику для того, чтобы тот имел возможность завершить строительство. Взамен застройщик предлагает инвестору определенное вознаграждение:
- Передачу права собственности на недвижимость;
- Право на безвозмездное пользование помещением – чаще всего эта схема реализуется, когда участники – юрлица, и речь идет о нежилом помещении;
- Возврат денег вместе с процентами после реализации завершенного строительства.
Но такие соглашения несут в себе определенные риски, так как, в отличие от вклада, денежные средства инвестора не подлежат обязательному государственному страхованию.
Один из популярных способов приобрести собственное жилище – принять участие в завершении возведения дома, например, с помощью договора инвестирования строительства. Этот документ обладает своими особенностями, которые в корне отличают его, к примеру, от договора долевого строительства.
Договоры об инвестировании приносят больше выгоды, в отличие от вкладов, даже с учетом капитализации процентов.
Риэлторские организации, привлекающие денежные средства третьих лиц (физических и юридических) по договорам уступки доли инвестирования, учитывают инвестиционные взносы последних как целевые поступления, которые не подлежат обложению НДС до момента исполнения сторонами обязательств по договору.
ИНВЕСТОР может продать свое право требования, и Цессия будет выглядеть как Договор купли-продажи имущественных прав.
Строительные организации, получившие имущество (в том числе денежные средства), работы, услуги в рамках благотворительной деятельности, а также целевые поступления или целевое финансирование, по окончании налогового периода представляют в налоговые органы отчет о целевом использовании полученных средств по форме, утверждаемой Минфином России (п. 14 ст. 250 НК РФ).
Целью заключения данного договора является отказ кредитора от принадлежащих ему в отношении должника прав и их передача другому лицу.
Принятие объекта строительства в состав основных средств
Договор уступки права требования, разновидность договора, по которому покупаются квартиры в строящемся доме.
В Гражданском кодексе нет строгого описания образца и того, какие пункты должен включать в себя этот документ, однако в соответствии с общепринятой практикой при инвестициях в стройку и заключении договора (или нежилого здания) дома с физическим лицом необходимо включить следующие существенные условия (тут они схожи с долевым строительством):
- Место и время составления;
- Кто является лицами по обязательствам – если соглашение составляется в пользу третьих лиц, это также должно быть прописано;
- Предмет обязательства – что именно строится застройщиком;
- Порядок вознаграждения инвестора – если это жилье, то должен быть указан алгоритм его передачи в собственность вкладчика, если деньги – срок возврата платежей и процентная ставка.
Немного о цессииВ этом году о цессии уже упоминалось на страницах нашего журнала <1. Позволим себе напомнить читателю о том, что в соответствии с гражданским законодательством под уступкой права требования (цессией) понимается соглашение о замене прежнего кредитора, выбывающего из обязательства, другим лицом, к которому переходят все права прежнего кредитора. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА 7.1. Настоящий договор может быть изменен или прекращен по письменному соглашению сторон, а также в других случаях, предусмотренных законодательством РФ. 8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ 8.1. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств по настоящему договору. [stextbox id="1alert"]ГК РФ по сделке может быть передано только индивидуально определенное право, подлежащее конкретизации.[/stextbox] Права по договору об инвестировании переходят от Соинвестора к Новому Соинвестору с момента подписания настоящего договора. Доходом от такой сделки будет являться сумма, полученная по договору (ст. 346.15, ст. 249 НК РФ). Расходы — затраты на приобретение этого права (в данном случае фактические расходы на строительство понесенные инвестором), для исчисления налога на УСН при исчислении налога не учитываются, поскольку как расход п. 1 ст. 346.16 НК РФ они не предусмотрены. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки. Если сторона, нарушившая договор, получила вследствие этого доходы, сторона, права которой нарушены, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
Особенность условий соглашения заключается в том, что инвестор сохраняет за собой право:
- Распоряжаться объектом вложения по своему усмотрению, в том числе уступать его третьим лицам;
- Самостоятельно определять объект вложений;
- Требовать от застройщика исполнения своих обязательств ко времени;
- Обращаться в суд для взыскания неустойки и получения компенсации за неисполнение договора (только при включении этого положения в документ).
При этом договор уступки доли инвестирования строительства можно рассматривать как договор поручения, основанный на договоре действия в чужом интересе без поручения (ст. 982 ГК РФ), без участия поверенного в расчетах.
Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п.5.1, и их последствия продолжают действовать более , стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего договора. 6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ 6.1.
Риэлторская организация, заключившая с заказчиком (генеральным инвестором) договор на долевое строительство жилого дома с условием финансирования строительства 10 квартир в размере 10 000 000 руб., уступает долю инвестирования строительства 2 квартир физическому лицу за 3 000 000 руб. Расходы по оформлению права собственности на квартиры составляют 2500 руб.
Соинвестор обязан в течение ___________ после заключения настоящего договора передать Новому Соинвестору оригиналы всех документов, имеющих значение для осуществления прав и исполнения обязанностей по договору об инвестировании, а именно: договор об инвестировании строительства от «__»________ ____ г.
Тогда как Договор участия в долевом строительстве это когда одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и иной объект недвижимости и по завершению передать данный объект участнику данного договора, а другая сторона по договору обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект.
Денежное требование к должнику может быть уступлено клиентом финансовому агенту также в целях обеспечения исполнения обязательства клиента перед финансовым агентом.
Возникает вопрос: как квалифицировать договор переуступки доли инвестирования строительства квартиры — как договор возмездного оказания услуг (по реализации инвестиционного проекта) или договор комиссии (или агентский). От решения этого вопроса зависят и бухгалтерский учет, и налогообложение риэлторской организации.
Следует отметить ключевые отличия договора инвестирования от долевого участия:
- Его не обязательно регистрировать в госорганах;
- Инвестиции могут быть неденежными (например, передача стройматериалов или оказание услуг, в т.ч. по проектированию);
- Ответственность застройщика регламентируется только положениями договора, в том время как при долевом участии за нарушителя «возьмется» государство.