Способы продать квартиру в ипотеке
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Способы продать квартиру в ипотеке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Указанный способ является одним из самых распространенных. Он применяется по отношению как к строящейся, так и к уже возведенной недвижимости.
Оформляя автокредит, клиент получает не только возможность в кротчайшие сроки приобрести понравившийся автомобиль, но и избежать необходимости вносить разово всю его стоимость. Преимуществ автокредитования гораздо больше, чем недостатков, при условии, что клиент будет своевременно и в полном объеме исполнять взятые на себя обязательства.
Содержание:
Какие риски у покупателя при покупке ипотечной квартиры
Начнем издалека. Что такое ипотека в принципе? Банк дает вам деньги под залог жилой площади, которую вы планируете приобрести. То есть, оплатив новое жилье, вы передаете права на него банку. Это называется обременением новоприобретенного имущества. Закладная на купленную собственность хранится в банке до момента полной выплаты долга.
В ст. 37 того же ФЗ говорится, что собственность может быть отчуждена, например, для продажи, но для этого нужно согласие залогодателя – то есть разрешение банка, в котором вы оформляли кредит. Если вы попытаетесь продать ипотечную квартиру без согласия кредитора, сделка будет оспорена, а имущество перейдет во владение банка (ст. 301 ГК РФ).
Причин для продажи квартиры в ипотеке множество. Это и невозможность выплачивать кредит, и развод, когда бывшие супруги желают получить свою долю имущества и купить каждый отдельное жилье, и желание приобрести более просторную жилплощадь… Как же продать квартиру, если кредит за нее еще не выплачен? Об этом — в нашей статье.
Расчет через банковский аккредитив. Это аналог первого способа предоставления гарантий продавцу. Но вместо указания обязательства банка выплатить деньги на обычный счет продавца, в договоре указывается специальный аккредитивный счет и подробно описывается схема перечисления денег продавцу.
Снятие залога подразумевает полный расчет с банком до истечения срока ипотеки по договору. Но если в кредитном договоре предусмотрен «мораторий» на досрочное погашение, то банк может на законных основаниях отказаться от принятия денег. И в этом есть свой резон: для банка гораздо выгоднее получать ежемесячные взносы и проценты, чем досрочно «освободить» заемщика и лишиться залогового имущества.
Как можно продать квартиру в ипотеке: варианты продажи
И, получая разрешение на продажу недвижимости, как правило, продавец должен указать, почему он решил продать квартиру, купленную в ипотеку.
Инвестиционных программ существует большое количество, и только обоснованный, тщательно спланированный подход может гарантировать получение прибыли без риска потери денежных средств.
Описанная схема является достаточно популярной, что объясняется ее относительной простотой и надежностью для всех участников сделки. Дополнительным плюсом выступает участие банка, тем более, если речь идет о серьезной кредитной организации.
Затем в банке открывается аккредитивный счет. Именно через него будут производиться все расчеты по сделке.
Почему хотят продать квартиру в ипотеке, и кто ее купит
Можно. Однако этот вариант годится только тем, кто заранее решил заработать на продаже собственности в новостройке – или в тех случаях, когда необходимость в купленном в ипотеку жилье отпала за время его строительства. Схема выглядит так: вы покупаете жилье на ранних этапах строительства и добросовестно выплачиваете кредит весь срок до сдачи объекта в эксплуатацию.
Фактически, банк оформляет новый договор ипотечного кредитования на другого заемщика. При этом также оценивается его платежеспособность, затем осуществляется оценка и страхование квартиры, после чего старый заемщик подписывает соглашение о переуступке имеющихся у него обязательств. Регистрацией всех этапов сделки также занимается банк.
Нотариальное заверение нотариуса является важным условием, необходимым для защиты прав покупателя. В данном случае при возникновении каких-либо проблем со сделкой у него появляется возможность обратиться в суд и с высокой вероятностью выиграть дело.
При желании владелец квартиры может взять потребительский кредит или занять деньги у родных и близких и погасить оставшуюся задолженность, чтобы упростить процедуру продажи. В других случаях заемщик предпочтет замену предмета залога.
Покупая ипотечную квартиру по данной схеме, покупатель сильно рискует. Ведь он отдает продавцу солидную сумму, а залог, между тем, пока не снят, и сделка не заключена. В самом деле: если продавец выплатит долг банку, а затем откажется продавать квартиру, возвращать задаток придется через суд.
Врачи порекомендовали кардинально сменить обстановку. Девочке нужен был свежий воздух, поэтому они хотели продать квартиру и переехать в деревню.
Участие специалистов банка в подготовке сделки по продаже ипотечной квартиры следует считать положительным моментом для заемщика. Дело в том, что юридическая служба большинства банков укомплектована высококвалифицированными специалистами, что не только снижает вероятность ошибок при составлении документации, но и уменьшает риск встретиться с мошенниками.
Врачи порекомендовали кардинально сменить обстановку. Девочке нужен был свежий воздух, поэтому они хотели продать квартиру и переехать в деревню.
Этот способ осуществления сделки не требует согласия и, тем более, участия банка, так как в процессе ее совершения заемщик полностью гасит имеющиеся перед кредитной организацией обязательства.
Существуют две схемы проведения таких операций. Первый вариант предполагает продажу квартиры со сменой залогодателя. Сначала заемщик получает у кредитора разрешение на проведение сделки. Далее стороны арендуют в банке-залогодержателе две депозитарные ячейки. В первой будет размещена сумма остатка по кредиту, а во второй – оставшаяся часть оплаты квартиры.
4 способа продажи ипотечной квартиры
У тех, кто собирается продать квартиру в залоге банка, часто возникает вопрос – кто будет ее покупать? Кто захочет иметь дело с недвижимостью, обремененной ипотекой? Несмотря на расхожее мнение, такие покупатели существуют – и делятся на несколько категорий.
Безналичный перевод кредитных средств банком непосредственно продавцу после регистрации недвижимости на имя покупателя.
Все ипотечные заемщики, да и простые обыватели, знают, что если человек решил взять ипотеку, недвижимость будет находиться в залоге у банка, пока он не вернет все деньги.
Что касается сдачи квартиры, дома в аренду и вообще передачи другим лицам на временное пользование/владение, то здесь законодательство дает такое право, если опять-таки иное не предусмотрено договором залога либо законом. К тому же, заемщика это не освобождает от выплат по ипотеке.
Перед тем как перейти к рассмотрению других способов как продать квартиру, купленную на материнский капитал, не лишним будет напомнить о том, что следует позаботиться о новой жилой площади, чтобы не оказаться на улице, после отчуждения вашей собственности.
А может, заемщик пожелает жить в более экологичном районе или ближе к центру города. Вариантов масса… Так как же быть?
В зависимости от того, обладает покупатель денежными средствами в размере стоимости квартиры или ему потребуется ипотечный кредит, сделка по продаже проводится по-разному.
Отвечает коммерческий директор BSA Алексей Зубик:
Любой из указанных вариантов может выбрать не только продавец, но и покупатель, исходя из особенностей сложившейся ситуации и своих возможностей.
Такой вид вложений выгоден лицам, желающим на определенный период сохранить и преумножить свой капитал. Срочность обозначает наличие в условиях договора срока, на протяжении которого денежные средства клиента будут находиться на хранении банка, и на которые будут начисляться проценты.
В то же время такой способ несет некоторые риски для покупателя. Продавец может получить задаток, а затем отказаться от своих намерений, умереть или попросту скрыться с деньгами. Нотариально заверенный договор выступит гарантией прав покупателя.
Часто приходится думать о продаже большой жилой площади, с целью приобретения двух отдельных, меньших по площади, квартир. Причины такой необходимости возникают при разводах, а также при необходимости предоставить отдельное жильё взрослым детям, пребывающим в браке.
Для начала нужно получить у банка разрешение на продажу квартиры из-под залога. Для этого необходимо подать туда заявление. Обязательно попросите проставить на копии входящий номер, чтобы отследить ответ.
Таким образом, снятие залога происходит одновременно с переходом права собственности от продавца к покупателю.
Во втором случае разница будет в последнем пункте. Если покупатель не рассчитывается с банком, а переоформляет на себя ипотечный кредит, то обязательства по выплате переходят на него. Банки очень неохотно соглашаются на такую сделку, а, значит, это очень нечастый случай.
Кто готов купить квартиру в ипотеке?
Данный вариант многим кажется достаточно простым. Но здесь продавец может столкнуться с определенной трудностью. Необходимо будет найти покупателя, который выплатит аванс. Такие денежные средства используются для выплаты оставшейся части ипотеки. После этого обременение в виде банковских притязаний снимается автоматически и сделку купли-продажи можно совершать.
К преимуществам такого варианта сделки можно отнести её простоту. Также он реализуется достаточно быстро. Против досрочного погашения ипотеки банк возражать не будет.
В среднем ипотечный кредит выплачивается за 15-20 лет. За это время с семьей, купившей квартиру в кредит через банк, может случиться очень многое: рождение детей, смена работы, ее потеря, болезни, переезды. И в какой-то момент придется задуматься о новом жилье – но как быть, если уже имеющаяся собственность все еще находится в залоге банка?
На тематических форумах также встречаются сообщения, в которых говорится, что продажа ипотечного жилья стала первоочередной задачей, когда подвернулся более выгодный вариант покупки.
Этот этап подразумевает поиск покупателя, проверку наличия и актуальности всех необходимых документов, а также заключение договора с риелторской компанией (при необходимости). Если покупатель найден, то нужно определиться с тем, какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеку.
После его регистрации продавец получает оставшуюся сумму. Эта схема вызывает оправданные опасения со стороны покупателя, поскольку после снятия обременения собственник может отказаться от регистрации договора купли-продажи. Тогда придется требовать исполнения продавцом обязательств через суд, что может значительно затянуть сделку.
Сложность состоит в том, что банк, выдавший ипотечный заём, очень неохотно расстаётся со своими клиентами, особенно с теми, которые исправно погашают долги.